나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경786 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3404 더 힐 시그니처 106동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.01.28 사용승인의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 지상20층 건 내 4층 402호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

명지동 3404 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2017-06-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-03-25)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경일중학교(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-08-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경일중학교(절대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 3404에 위치한 '더 힐 시그니처' 아파트 106동 4층 402호입니다. 사건번호는 부산서부지원 2025타경786 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 7억 6천 4백만원 (764,000,000원)입니다. 해당 아파트는 2019년 1월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 토지면적은 80.60㎡(약 24.38평), 건물면적(전용면적 기준)은 135.30㎡(약 40.93평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 역시 편리합니다. 단지 내 가로망과 충분한 주차 공간이 확보되어 있으며, 공로에 직접 접하여 차량 진출입이 원활합니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(경일중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역 특성이 반영된 입지입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로, 등기부상 소유권은 주식회사동광주택에서 탁제남으로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2019년 3월 18일에 접수된 부산은행 근저당권(을1, 407,000,000원)입니다. 본 매각 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 후순위 권리(을2, 을3, 을4 근저당권 및 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 가압류, 갑10, 갑11 임의경매개시결정)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리 부담이 없으며, 등기부채권 총액은 1,125,468,266원입니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, '이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함'이라는 기재와 임대관계 미상이라는 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 '더 힐 시그니처' 아파트는 총 1210세대의 대단지를 이루고 있으며, 인근에 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 최근 동일 아파트 단지 내에서 전용면적 약 91.64㎡(약 27.7평)의 매매 사례가 2026년 6월~7월 사이 5억 6천만원에서 6억 7천만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2019만원에서 2417만원 수준입니다. 본 물건은 전용면적 약 135.30㎡(약 40.93평)으로, 해당 면적 대비 최근 소형 평형의 거래가격을 고려할 때, 감정가(7억 6천 4백만원)는 시장성을 반영하고 있는 것으로 보입니다. 부산 강서구는 개발 호재와 함께 지역 내 아파트 가격 상승률이 높았던 시기도 있었습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산 강서구 명지동 3404에 위치한 '더 힐 시그니처' 아파트 단지의 106동 4층 402호입니다. 2019년 1월 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 16개 동, 1210세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 주차는 총 2189대를 수용할 수 있으며, 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. 교육 시설로는 명원초등학교와 경일중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 사건은 '중복사건' 및 '유동화 물건'으로 분류되어 있어, 경매 절차나 권리 관계에 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이해관계인 부재로 인한 실제 점유 현황 및 이용 상태 확인이 필요하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 조사와 확인이 요구됩니다. 특히, '이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함'이라는 기재는 현장 조사 시 임차인 또는 점유자 여부에 대한 철저한 확인이 필요함을 시사합니다. 토지이용계획상 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획 중 소각장, 교정 시설 등 혐오·기피 시설 이전 관련 논의가 일부 있었으나, 본 아파트 단지와 직접적인 연관성이 확인되거나 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 신축 대단지 아파트로, 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 예정으로 법적 문제는 없어 보이며, 이는 투자에 있어 큰 장점입니다. 다만, 이해관계인 부재 및 임대 관계 미상이라는 점은 철저한 현장 조사와 추가 확인이 필수적입니다. '중복사건', '유동화 물건'이라는 특이사항은 경매 과정에서 변동 가능성을 시사하므로 유의해야 합니다. 최근 소형 평형의 거래 가격과 감정가를 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 시장 가격을 충분히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 접근한다면, 실거주 및 투자 목적 모두에서 안정적인 기회가 될 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설이며, 1210세대의 대규모 단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 우수한 입지: 명지 국제신도시에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리상 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 기대됩니다.

* 넓은 전용면적: 135.30㎡(약 40.93평)의 넓은 면적으로, 실거주 수요 및 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7억 6천 4백만원 (764,000,000원)입니다. 최근 동일 단지 내 전용면적 약 91.64㎡(약 27.7평)의 매매가는 2026년 6월~7월 사이 5억 6천만원에서 6억 7천만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 2019만원에서 2417만원 수준입니다. 본 물건의 전용면적은 약 135.30㎡(약 40.93평)이며, 감정가는 약 564만원/㎡ (약 1865만원/평) 수준입니다. 최근 소형 평형의 평당 단가(약 2000만원 이상)와 비교 시, 본 물건의 감정가는 상대적으로 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 시장의 경쟁 상황, 향후 발전 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세 및 감정가를 종합적으로 분석하여, 예상 입찰가는 7억 5천만원 ~ 7억 9천만원 사이로 제안합니다 (750,000,000원 ~ 790,000,000원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.