나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101086 [1] 부산광역시 강서구 강동동 29-284 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 강동파출소 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 본건
과 유사한 공장들로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 시내버스정류소 및 경전철역이 인근에 있어 대중교통사정 양호한 편임.

형태 및 이용상태

자루형의 토지이나 현재 사용중인 부분은 장방형의 토지로 주위와 평탄하며, 공장부지임.

인접 도로상태

북측으로 광대로에 접하나 현재 사용하지는 않고 있으며, 남서측으로 약 8미터의 포장도로로
출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동대사), 도로(접함), 소로2류(폭 8m~10m
)(접함), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산
광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2, 3) 공히 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서,
·내·외벽 : 하부 약 1.2미터 조적 위 판넬 잇기,
·천장 : 철골트러스 위 판넬 잇기,
·바닥 : 하드너 마감,
·주기둥 : H-beam(500mm×200mm×15mm 등),
·층고 : 8.4m,
·창호 : 하이샷시 복층 유리창임.

이용상태

기호(2)는 공장(작업장),
기호(3)은 공장, 사무실, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

기호(3)에 위생설비, 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적, 건물 개황도 및 내부구조도'(기호 ㄱ~ㅅ) 참조 : 평가목적을 고려하여 실측면적
으로 사정, 별도 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 기호(3)내부 복층은 내부계단이 있고, 기호(ㅁ)복층은 계단이 없음.
○기계기구(태양광 발전설비)는 본 건물 2개동 옥상에 있음.(사진 참조)
○본건 공장 내부에 목록에 없는 기계기구 수 점이 존재하나 이를 평가치 아니하였으므로
경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(감정평가서 참조).
- 기계기구(태양광 발전설비)는 본 건물 2개동 옥상에 있음.
-본건 공장 내부에 목록에 없는 기계기구 수 점이 존재하나 이를 평가치 아니하였으므로 응찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 부산광역시 강서구 강동동 29-284에 소재한 창고시설로, 토지 1,779.00㎡(약 538.15평)와 건물 913.68㎡(약 276.41평), 그리고 제시외 건물 853.70㎡(약 258.36평)를 포함하는 일괄 매각 대상 부동산입니다. 감정가는 5,173,729,300원이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 중소기업은행으로 파악됩니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101086 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 29-284

용도: 창고시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 창고시설)

감정가: 5,173,729,300원

토지 면적: 1,779.00㎡ (약 538.15평)

토지 지분: 1,779㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 913.68㎡ (약 276.41평)

건물 지분: 913.68㎡

건물 제시외 면적: 853.70㎡ (약 258.36평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 강동파출소 동측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 공장들이 주로 분포하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 경전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 인접 도로

토지는 자루형의 형태이나, 현재 사용 중인 부분은 장방형의 평탄한 공장 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로 광대로에 접하나 현재 사용하지는 않으며, 남서측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접하여 출입합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동대사)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 토지 4,625,575,239원, 건물 4,615,581,419원으로, 합계 약 9,241,156,658원에 이릅니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-06-26, 대항력 없음)

* 임차인: 서 (보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-02-24, 대항력 없음)

3.4. 인수 권리 및 보증금

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 보증금은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 환경

본건이 위치한 부산 강서구는 산업단지가 발달한 지역으로, 주변에 유사한 공장들이 밀집해 있습니다. 이는 물류 및 생산 활동을 위한 인프라가 구축되어 있음을 시사합니다.

4.2. 접근성

주요 도로와의 접촉면이 양호하고 대중교통망 또한 갖추고 있어, 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용

인근에 버스정류장 및 경전철역이 있어 부산 시내외로의 이동이 비교적 편리합니다.

5.2. 기타 편의시설

주변이 공장지대이므로, 일반적인 상업시설이나 주거 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한사항

본건은 비행안전제6구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받게 됩니다. 또한, 검색 결과에 따르면 강서구 내에는 기존에도 생곡쓰레기매립장, 명지쓰레기소각장 등 혐오·기피시설이 다수 존재하며, 관련 시설 확장 및 신규 유치 논의가 지속되고 있습니다. 직접적인 인접성은 파악되지 않았으나, 지역 전반의 환경 문제 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 기계기구

* 약 853.70㎡(약 258.36평)에 달하는 제시외 건물이 존재하며, 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 부분에 대한 건축물대장과의 차이 여부 및 활용 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 감정평가서 상 태양광 발전 설비(건물 2개동 옥상) 및 목록에 없는 추가 기계기구 수 점이 공장 내부에 존재하나, 이는 평가에 포함되지 않았으므로 입찰 전 직접 확인 및 가치 평가가 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

약 92억 원 이상의 높은 채권 총액은 본 물건에 대한 다수의 이해관계가 존재함을 의미하며, 경매 진행 시 치열한 경쟁이 예상될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 산업단지 내에 위치한 창고시설로, 넓은 대지와 건물 면적, 그리고 양호한 교통 및 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만 비행안전구역, 역사문화보존지역 등 토지 이용에 대한 제한사항이 있으며, 강서구 지역의 혐오시설 집중 이슈와 관련된 잠재적 환경 리스크 또한 고려해야 합니다. 평가 외 기계기구 및 제시외 건물의 존재는 추가적인 확인 및 가치 평가를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 강서구는 신항만 배후지 및 산업단지 개발로 인해 물류 및 제조업의 중심지로 성장하고 있습니다. 본건은 이러한 지역적 특성을 바탕으로 물류 창고 또는 생산 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적(1,779㎡)과 건물 면적(913.68㎡), 그리고 상당한 규모의 제시외 건물(853.70㎡)을 활용하여 사업 규모를 확장하거나 다용도로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 양호한 교통망은 물류 이동의 효율성을 높여주며, 이는 공장 및 창고 시설의 중요한 강점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 순수하게 낙찰가에 대한 고려만으로 산정될 수 있습니다. 입찰가는 감정가(5,173,729,300원)를 기준으로 하되, 현장 방문을 통한 건물 및 기계기구의 상태, 제시외 건물의 가치, 주변 유사 물건의 실거래가, 그리고 강서구 지역의 산업 특성 및 환경 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 향후 개발 가능성 및 제한사항, 그리고 잠재적 리스크 요인(혐오시설 밀집 가능성 등)을 면밀히 분석하여 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.