나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경106 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 184 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경106 [1] 부산광역시 서구 동대신동3가 184 대지 경매

• 사건번호: 2025타경106
• 주소: 부산광역시 서구 동대신동3가 184
• 감정가: 2,689,146,000원
• 최저가: 1,882,402,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

부산서부지원 경매5계 2025타경106 | 소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 184 | 감정가: 2,689,146,000원 | 최저가: 1,882,402,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경106 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동3가 184

용도: 대지 (토지매각)

토지면적: 342.00제곱미터 (약 103.45평)

감정가: 2,689,146,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 제한사항

본건은 유동화 물건이며, 기존 건물이 철거(2023.12.04. 해제멸실)된 후 지하 부분 잔해가 남아 있는 공터 상태의 토지입니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구 등에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있어 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 구덕운동장 남측 인근에 위치하며, 남서측으로 약 20미터 내외의 폭 넓은 도로와 남동측으로 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있는 양면 도로의 사다리형 토지입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 편리한 편으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주위는 공동주택, 학교, 구덕운동장, 그리고 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 혼용 지역입니다. 구덕운동장 인접 지역으로서 상시 유동 인구가 존재하며, 대중교통 이용이 편리하여 상업시설 개발 시 접근성이 우수합니다. 일반상업지역으로 높은 용적률을 기대할 수 있어 향후 개발 가치가 높습니다.

2.3. 생활 정보

본건 인근에는 구덕운동장 등의 대형 체육 시설이 소재하여 문화 및 여가 생활 편의성이 우수합니다. 주변에 공동주택 및 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있으나, 병원 부속 시설인 동아대학교병원장례식장이 인근(동대신동3가 소재)에 위치하고 있어 개발 후 시설 이용자에게는 다소 부정적인 요소로 작용할 수 있으니 응찰 시 참고해야 합니다.

3. 법률 및 개발 분석

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 모두 사망(망OOOOOOOOOOOOO)한 상태입니다. 이는 경매 진행 과정에서 상속 문제 및 채무 관계 정리로 인한 절차상 변동 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 전 관련 법률 관계(상속 및 승계 집행문 문제)에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 다만, 매각 대상은 '토지매각'으로 토지 외 제시외 건물 등의 권리 문제가 없어 낙찰 후 명도 과정은 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 토지 이용계획 및 개발 잠재력

본건 토지는 '일반상업지역'에 속하며, '중로1류(폭 20m~25m)' 도로에 접하고 있어 건축 규제가 상대적으로 적고 높은 용적률을 적용받아 고밀도 개발이 가능합니다. 특히, 2023년 9월 18일자로 업무시설(오피스텔) 신축 허가를 이미 득한 상태입니다. 이는 개발 인허가 리스크가 상당 부분 해소되었음을 의미하며, 신속한 개발 착수가 가능한 핵심적인 투자 포인트입니다. 최고높이 제한(100m~140m)이 있으나, 이는 개발 가능한 층수가 높다는 것을 간접적으로 시사합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 현황 리스크: 현재 공터 상태이나, 기존 건물 철거 후 지하 부분 잔해가 남아 있어 착공 전 잔해 처리 및 부지 정리 비용이 추가될 수 있습니다.

* 개발 리스크: 신축 허가를 득했으나 현재 미착공 상태입니다. 향후 건축 과정에서 허가 내용의 변경이나 관련 규정 확인이 필수적입니다.

* 권리 리스크: 소유자/채무자가 사망 상태이므로, 경매 절차 진행 시 발생하는 법적 문제를 확인하고 진행해야 합니다.

* 환경 리스크: 인근에 장례식장 시설이 존재하여 주거 목적의 오피스텔 개발 시 분양 경쟁력에 미세한 영향을 줄 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건 토지는 부산 서구 동대신동의 일반상업지역 내 코너에 위치한 핵심 입지의 나대지(공터)입니다. 입지, 교통, 용도 지역 측면에서 우수하며, 특히 업무시설(오피스텔) 신축 허가를 기득한 상태라는 점은 최고의 장점입니다. 권리 관계상 소유자 사망으로 인한 절차적 복잡성은 있으나, 매각 대상 물건 자체의 하자는 없어 개발 사업을 목적으로 하는 투자자에게는 매력적인 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

* 최고의 입지: 일반상업지역 및 중로1류(20m) 접합, 코너 자리의 희소성.

* 개발 속도: 업무시설(오피스텔) 신축 허가 완료(2023.09.18)로 인허가 기간 단축 및 개발의 불확실성 제거.

* 면적 활용: 342.00제곱미터(약 103.45평) 면적으로 오피스텔 외 다양한 상업 시설 개발에도 적합.

* 풍부한 유동 인구: 구덕운동장 및 인근 상업/주거 시설로 인한 잠재적 수요 확보 가능.

법원 정보

부산서부지원 경매5계