나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101064 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 100-107 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101064 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 100-107 대지 경매

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부산서부지원 경매5계 2025타경101064 | 소재지: 부산광역시 서구 동대신동2가 100-107 | 감정가: 63,745,000원 | 최저가: 44,622,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경101064 (1)이며, 경매구분은 '공유물분할을 위한 경매'입니다.

본건의 소유자는 송OO, 채권자 역시 송OO로, 공유자 간의 지분 정리를 목적으로 하는 경매 사건입니다.

감정가는 63,745,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 부산광역시 서구 동대신동2가 100-107이며, 용도는 대지입니다.

토지면적은 95.00㎡ (약 28.74평)입니다.

토지 지분율은 9500으로, 토지 전부를 매각 대상으로 합니다.

주의사항으로 본건 지상에는 타인 소유의 제시외 건물(ㄱ)이 존재하며, 이는 매각에서 제외하고 해당 건물을 감안하여 토지 가격이 책정되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 지역 분석 및 교통 상황

본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 '대신여자중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정 역시 보통으로 판단됩니다.

도로는 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 대체로 서하향 경사지대 내의 사다리형 형태이며, 현재 주거용 건부지(건물이 지어진 토지)로 이용 중입니다.

용도지역은 제2종일반주거지역(2023-07-12)이며, 고도지구(15M 이하) 및 상대보호구역(2024-08-27)입니다.

추가로 '도시관리계획 입안 중인 지역(고도지구 변경)'이 기재되어 있어, 추후 용도 변경에 따른 변동 가능성이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로, 통상적인 강제경매나 임의경매와는 목적이 다릅니다.

공유자 간의 지분 정리를 위한 절차로, 권리관계가 비교적 단순하게 진행되는 경우가 많습니다.

다만, 가장 큰 특이사항이자 리스크는 '법정지상권' 성립 여부 및 타인 소유의 제시외 건물 존재입니다.

3.2. 핵심 리스크 - 법정지상권 및 제시외 건물

본건 토지(95.00㎡, 약 28.74평) 지상에는 타인(홍**) 소유의 제시외 건물 ㉠이 소재합니다.

제시외 건물 ㉠은 공부상 2층 주택(약 55.74㎡)으로 등재되어 있으나, 현장 조사 결과 1층도 존재하는 총 2층 규모의 주택입니다.

이 제시외 건물 ㉠(면적 합계 약 133.74㎡)은 매각에서 제외되며, 토지 감정가(63,745,000원)는 이 건물을 감안하여 평가되었습니다.

매수자는 토지를 취득하더라도 타인 소유 건물의 철거를 주장하기 어려울 수 있으며, 법정지상권 성립 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

주변에 대신여자중학교가 위치해 있어 교육 환경은 일정 부분 확보된 지역입니다.

주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

(참고: 본 정보에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 응찰자는 필수적으로 현장 답사를 통해 주변 환경 및 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.)

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각 제외된 타인 소유의 제시외 건물(총 약 133.74㎡) 및 그에 따른 '법정지상권' 성립 가능성입니다.

만약 법정지상권이 성립된다면, 매수자는 토지 소유권을 취득하더라도 건물을 철거하거나 온전한 사용수익을 기대하기 어려우며, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만을 청구할 수 있습니다.

또한, 북서측으로 접하는 도로 폭이 약 2미터 내외로 협소하여 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

본건은 '법정지상권 성립 가능성'으로 인해 일반 매각 물건 대비 낮은 경쟁률과 저가 매수가 예상됩니다.

감정평가 시 이미 제시외 건물을 감안하여 토지 가격이 책정되었으므로, 리스크 대비 가격적 이점이 있을 수 있습니다.

향후 건물 소유자와의 협상(지료 청구 또는 건물 매입/철거 합의)을 통해 문제를 해결할 수 있는 전문적인 역량을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

'제2종일반주거지역' 및 '고도지구 변경 입안 중'인 점은 장기적인 관점에서 개발 계획 변화의 여지를 줄 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 법정지상권 문제로 인해 난이도가 높은 특수물건입니다. 토지 위에 타인 소유의 주택이 온전히 사용되고 있는 상태이므로, 단순 투자가 아닌 사후 처리 계획이 반드시 선행되어야 합니다. 건축 개발을 염두에 둔 일반 매입자보다는, 법정지상권 관련 분쟁 해결 경험과 자본력을 갖춘 특수물건 전문 투자자에게 유리한 물건으로 판단됩니다. 응찰 전 제시외 건물 소유자와 토지 및 건물의 최초 이용 경위 등을 면밀히 파악하여 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계