나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101103 [1] 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철3호선 숙등역 남서측 인근에 소재하는 홍익빌레트 10층 1003호로서 주위는 아파트, 빌라, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건인 10층 1003호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감
내 벽: 벽지및 타일 마감,
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역.방화지구.가로구역별최고높이제한지역<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔(주거용)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101103 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.35㎡ (약 12.81평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 지하철 3호선 숙등역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 빌라, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층에 위치하며, 철근콘크리트 지붕입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창입니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역입니다.

3. 권리분석

본건과 관련된 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

채권자는 공OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

말소기준권리는 롯데카드의 가압류(갑3, 2021-12-23 접수)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

현재 등기부상 소유권 보존 등기(갑1)는 주식회사홍익종합건설, 소유권 이전 등기(갑2)는 방정미로 되어 있습니다.

부산지방법원 서부지원 2025타경101103 사건으로 인한 강제경매 개시결정 등기(갑7, 2025-02-27 접수)가 말소될 예정입니다.

북구(부산광역시)의 압류(갑6, 2024-07-18 접수) 또한 말소 예정입니다.

임차인 현황

임차인: 공성민

보증금: 97,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-11

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2025-02-17

대항력: 있음

권리 분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인 공성민 씨가 존재합니다.

등기부상 을구 7번으로 주택임차권(2025-02-17 등기)이 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

해당 임차권의 보증금은 97,000,000원이며, 전입일은 2021년 6월 11일, 확정일자는 2021년 3월 24일입니다.

물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

그러나 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 본 경매 사건의 채권자로서 경매를 신청하였기 때문에, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 경우 인수 의무가 발생하지 않을 수 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

- 갑1: 소유권보존 (주식회사홍익종합건설, 2016-06-08)

- 갑2: 소유권이전 (방정미, 2016-06-30, 매매 금117,486,364원)

- 갑3: 가압류 (롯데카드, 금36,057,301원, 2021-12-23, 말소기준권리)

- 갑6: 압류 (북구(부산광역시), 2024-07-18, 말소)

- 갑7: 강제경매 (공성민, 97,000,000원, 2025-02-27, 말소)

- 을7: 주택임차권 (공성민, 금97,000,000원, 2025-02-17, 인수)

등기부채권 총액: 133,057,301원

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 북구 덕천동 일대는 주거용 오피스텔과 빌라, 근린상가가 혼합된 지역입니다.

지하철 3호선 숙등역이 인근에 있어 교통 접근성이 양호하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지 및 빌라가 밀집해 있어 배후 수요는 안정적인 편입니다.

상업 시설로는 근린상가가 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

부동산 강제 경매 사건으로 진행 중이며, 이는 채무 불이행으로 인한 법적 절차입니다.

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(홍익빌레트, 385-7번지)의 11층 58.52㎡ 전용면적 오피스텔이 2024년 9월 10일에 144,000,000원(1억 4천 4백만원)에 중개거래되었습니다.

본건은 10층 42.35㎡ 면적임을 고려할 때, 면적 차이에 따른 가격 조정을 통해 시세 파악이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과:

부산 북구 덕천동 385-7번지 홍익빌레트 주변은 아파트, 빌라, 상가 등이 밀집한 도심 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 인근에 숙등역, 지하철 3호선, 시내버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 상업 지역 특성상 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 부산 지하철 3호선 숙등역에서 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 아파트, 빌라, 근린상가가 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 앞으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

건물은 15층 중 10층에 위치하며, 내부에는 급배수, 위생, 승강기, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 교육 시설, 병원, 상업 시설 등 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(공성민)의 존재입니다.

임차인의 보증금 97,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

비록 임차인이 경매 채권자이기도 하여 보증금 회수를 통해 임차 관계가 정리될 가능성이 높지만, 배당 결과에 따라 인수 위험이 완전히 소멸한다고 단정하기는 어렵습니다.

따라서 입찰 전 배당표를 면밀히 확인하고, 인수될 수 있는 보증금 액수를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

오피스텔이 주거용으로 이용 중이라는 점은 임대 수익률 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 덕천동의 오피스텔로, 지하철역과 인접하여 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체는 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 이용 상태는 오피스텔(주거용)입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다.

채권자인 임차인이 경매를 신청한 점은 보증금 회수에 유리할 수 있으나, 배당 결과에 따른 인수 위험을 반드시 고려해야 합니다.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매가격을 참고할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대할 수 있으나, 임차인 관련 리스크를 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

지하철 3호선 숙등역 인근의 편리한 교통 환경

비교적 신축(2016년 준공)인 오피스텔 건물

주거용으로 이용 중인 오피스텔로 임대 수요 예상

주변 상권 발달로 인한 생활 편의성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

최근 동일 건물 내 유사 면적(58.52㎡)의 오피스텔이 2024년 9월 144,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(42.35㎡)의 시장 가치는 이를 기준으로 산정해 볼 수 있습니다.

면적 비율(42.35㎡ / 58.52㎡ ≈ 0.72)을 적용하면 약 103,680,000원 (144,000,000원 * 0.72) 수준으로 추정됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 공성민 씨의 보증금 97,000,000원 인수 가능성입니다.

비록 임차인이 경매 채권자로서 보증금 회수를 최우선으로 할 것으로 예상되며, 이에 따라 경매 낙찰대금에서 보증금이 변제될 경우 매수인이 별도로 인수할 금액이 없을 수도 있습니다.

하지만 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구가 있으므로, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 시장 가치와 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수 위험을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인의 보증금 97,000,000원을 고려했을 때, 안전하게 입찰하기 위해서는 본건의 실질적인 인수 금액이 감정가 이하로 형성될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현 시세 분석 및 임차인 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간 하향 조정된 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)으로 제안합니다.

이는 시장 거래가와 감정가를 반영하면서도, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 어느 정도 상쇄할 수 있는 수준입니다.

하지만 최종 입찰 시에는 배당표의 확정 및 임차인과의 협의 가능성 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.