나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경496 [1] 부산광역시 사하구 하단동 717-1 하단청구아파트 1동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""건국고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도1호선 '하단역'이 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평 스라브지붕 25층 건물 내 제18층 제1804호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지를 택지조성한 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-05-22), 소로3류(폭 8m 미만)(2022-08-03)(소로3-321)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>2030년 부산도시관리계획(재정비)안 입안중(2024.09.25.)
기호(2) 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산진<산지관리법>
기호(3) 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4) 제2종일반주거지역(2024-05-22), 소로2류(폭 8m~10m)(1999-01-01)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(5) 제2종일반주거지역(2024-05-22), 소로2류(폭 8m~10m)(1999-01-01)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경496 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 717-1 하단청구아파트 1동 18층 1804호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평 스라브지붕 25층 건물 내 제18층 제1804호

이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용중

1.3. 면적 정보

토지 면적 (지분): 21.59㎡ (약 6.53평)

건물 면적 (전용): 59.80㎡ (약 18.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 216,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 건국고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '하단역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 1월 15일 접수된 우리은행 근저당권(을10)이며, 본 경매물건의 잔여 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 이전 및 근저당, 가압류 기록이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 154,742,237원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 하단동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주위 환경

아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 하단역 역세권 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 학군

건축물대장상 '상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정된 구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다. 건국고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 하단청구아파트

주소: 부산광역시 사하구 하단동 717-1

준공일: 1999년 2월 13일

총 동수: 2개동

총 세대수: 448세대

최고층: 25층

주차 대수: 총 247대 (지상 4대, 지하 11대)

부가 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 권리를 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 준보전산지 등에 걸쳐 있으며, 2030년 부산도시관리계획(재정비)안이 입안 중으로 향후 지역 용도 변경 가능성을 확인해야 합니다.

6.3. 기타

제공된 최근 매매 사례의 면적이 본 경매물건의 면적과 상이하여, 정확한 시세 비교 분석에 한계가 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 정확한 명도 진행 시 임대차 현황 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 계획 변경 가능성 및 유사 면적의 최신 실거래가 부족은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권의 편리한 교통 환경

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가 대비)

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자 가능

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

감정가는 216,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 전용면적(약 18.09평)과 유사한 크기의 다른 면적대 아파트들의 평당 시세는 약 9,800,000원에서 9,900,000원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 추산하면 약 177,000,000원 수준입니다.

안정적인 낙찰 가능성과 시장 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.