나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100518 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 하단동 소재‘하단초등학교’남서측 인근에
위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트단지, 단독주택, 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제3층 제301호로서,
2020년 03월 26일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 화강석 타일 및 드라이비트 마감 등.
ㆍ창 호 : 하이샷시 이중창 등.
ㆍ내 벽 및 내부마감재 등 내부이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나, 통
상적인 상태를상정하여 감정평가함.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 기계식주차설비),
개별설비(위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 주거용오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경
보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100518 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34, 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 237,000,000원

* 토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

* 건물면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 온천새마을금고 (추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 사용승인일: 2020년 03월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 하단동, ‘하단초등학교’ 남서측 인근

* 주변환경: 소규모 공동주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 혼재

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 보통 수준)

* 도로: 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 도로, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경 보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (근저당, 온천새마을금고, 2021-05-20 접수, 92,400,000원)

* 임차인 현황:

* 박 (임차인 박유환)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-26

* 확정일자: 2021-05-31

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 주택임차권(을4)은 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 기타 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 등은 공부상 확인되지 않음)

* 등기부채권 총액: 375,942,582원

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 하단동 내에서 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주변으로 소규모 공동주택 단지와 아파트 단지가 형성되어 있어 주거지로서의 기본적인 수요는 갖추고 있습니다.

* 상업 시설 및 생활 편의 시설이 주변에 분포하고 있어 생활 인프라는 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 하단초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 설비: 건물 내 승강기, 소화전, 화재탐지/경보 설비 등 공동 설비와 위생/급배수, 도시가스 난방 등 개별 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 건축물의 신축, 증축, 대수선 등에 대한 규제 및 제한이 발생할 수 있습니다.

* 역사문화환경 보존지역: 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어, 건물 관련 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 명확히 확인되지 않으나, 본 물건의 경우 임차인의 대항력이 없고 권리가 말소 예정이므로 낙찰자에게 부담은 없습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 부산 사하구 하단동에 소재한 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통과 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

* 2020년에 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수되는 권리 없이 명확한 물건으로, 투자 또는 실거주 목적으로 검토해볼 만합니다.

* 다만, 비행안전구역 및 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축급 건물 (2020년 사용승인)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 하단동 지역 내 주거 수요 고려

* 접근성이 양호한 도로 접면

1.8. 예상입찰가

* 시장 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중, 본 물건과 유사한 조건(2020년 건축, 46.01㎡ 전용면적, 604-9번지, 4층)의 '크라운9' 물건이 2026년 3월 4일에 144,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 237,000,000원으로, 유사 물건의 실제 거래가에 비해 상당히 높은 수준으로 평가되었습니다.

* 시장 시세는 144,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가(237,000,000원)와 실제 시장 거래가(약 144,000,000원) 간의 차이가 크므로, 시세 분석을 기반으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 실거래가를 기준으로 낙찰 가능성을 고려할 때, 165,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 시세를 반영하되, 향후 시세 상승 잠재력 및 경매 특성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.