나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100991 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1)~74) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 지하1층 지상15층건 내 제2층 제201호
외 73개호로서,

외 벽: 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~74): 공부상 업무시설 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100991 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층201호

건물명: 강일스퀘아

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 111,000,000원

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '괘법초등학교' 북동측 인근에 위치

주변환경: 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 2호선 '사상역', 부산김해경전철 '사상역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함

도로: 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋음

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역으로 지정되어 있음

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

소멸될 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(주택임차권 을2, 임의경매 갑3, 가압류 갑4 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임

등기부채권 총액: 5,221,094,570원 (등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높음)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 해당 사항이 없음. 추가 확인 필요.

1.4. 상권분석

지역 특성: 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 지역 내 소비 및 생활 수요가 있는 편임

교통 중심지: 사상역을 중심으로 교통망이 발달하여 외부 유입 및 접근성이 우수한 지역임

주변 편의시설: 근린생활시설이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리함

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 다양한 근린생활시설과 괘법초등학교가 인근에 위치하여 생활 편의성이 있음

교통: 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역을 통해 부산 시내 및 김해, 경남 지역으로의 이동이 매우 편리함

1.6. 잠재적 리스크

복잡한 권리관계: 중복사건 및 공동담보 설정으로 인해 채권 관계가 복잡하며, 배당 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 크며, 낙찰 후에도 채무 상환 및 권리관계 정리에 주의가 필요함

임차인 명도: 문아영 임차인이 있으나 대항력은 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음. 다만, 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있음

이용 제한: 토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한, 상대보호구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 재개발 시 제약이 있을 수 있음

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 오피스텔로, 사상역 역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 갖추고 있습니다. 주변 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다. 다만, 매우 높은 등기부채권 총액과 중복, 공동담보 설정 등의 복잡한 권리 관계는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수하는 보증금은 없으므로 명도 절차 진행이 필요합니다. 감정가 대비 높은 채무 총액으로 인해 이전 경매에서 유찰되었을 가능성이 높으며, 이는 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 사상역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 요지로, 임대 및 투자 가치가 높음

지역 내 수요: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대 가능

저가 낙찰 가능성: 높은 채무 총액으로 인한 유찰 시, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회 발생

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본 물건의 감정가는 111,000,000원이나, 등기부채권 총액이 이를 크게 상회하고 있어 철저한 시장 조사 및 권리관계 분석이 선행되어야 합니다.

현재 시장 상황 및 본 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서, 최종적으로는 현장 조사 결과와 경매 진행 상황을 반영하여 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.