나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101036 [1] 부산광역시 사상구 모라동 1341 협성아파트 2동 4층406호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101036 [1] 부산광역시 사상구 모라동 1341 협성아파트 2동 4층406호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매5계 2025타경101036 | 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 1341 협성아파트 2동 4층406호 | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 81,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 부산서부지원 2025타경101036 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 소재지는 부산광역시 사상구 모라동 1341 협성아파트 2동 4층406호로, 현재는 현칭 102동 406호로 사용 중인 점을 유의해야 합니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매입니다. 소유자와 채무자가 모두 윤OO으로 동일하여 권리 관계가 비교적 단순합니다. 채권자는 늘OOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

건물 전용면적은 67.77㎡ (약 20.51평)이며, 토지 지분은 34.12㎡ (약 10.32평)입니다. 해당 전용면적을 고려할 때 공급면적은 약 84.72㎡ (약 25.62평) 내외로 추정됩니다. 건물은 6층 건물 중 4층이며, 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 부산 사상구 모라동 소재 모라중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 대중교통 사정은 양호한 수준으로 판단됩니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리 이내에 소재하여 교통이 편리하다는 실거주 후기가 있습니다. 또한 차량 접근도 용이하며 단지 내 가로망이 정비되어 있어 진출입로 상태는 보통입니다. 다만, 토지는 대체로 서하향 경사지대에 위치한 형태를 띠고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변 환경에 대한 실거주 후기에 따르면, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다. 본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역이며, 모라중학교 인근의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 확인된 특이한 혐오시설은 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 제2종일반주거지역에 속하여 아파트 등의 공동주택 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 개발 계획의 영향을 받습니다. 학교 환경위생 정화구역(상대/절대보호구역)은 학교 주변의 유해시설로부터 주거 환경을 보호하는 역할을 합니다. 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일하며, 채권자 늘OOOOOOOOO의 임의경매 신청에 따라 진행됩니다. 임의경매는 통상적으로 채권자가 근저당권 등 담보권을 실행하는 경우이므로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 이 점을 바탕으로 명확한 권리 분석이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 명도 확인과 조사가 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '현칭 102동 406호로 사용 중'이라는 점입니다. 감정평가서상의 2동 406호와 현장 실제 호수가 다를 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 동호수 및 위치를 확인해야 합니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이나, 일부 실거주 후기에서 엘리베이터가 없다는 언급이 있었으므로, 현장 조사 시 엘리베이터 설치 유무를 반드시 확인하여 투자 가치 판단에 반영해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. 경사지대: 토지의 형상이 서하향 경사지대라는 점은 단지 내 이동 및 차량 운행에 다소 불편을 줄 수 있습니다.

2. 건물 연식 및 관리 상태: 건물이 오래되어 방음 및 단열이 부족하다는 후기가 있으며, 일부 건물은 엘리베이터가 없어 고층의 경우 불편할 수 있습니다. 또한 주차 공간이 협소하다는 의견이 있어, 주차 문제 발생 가능성이 있습니다.

3. 임대차 관계: 임대 관계가 미상인 만큼, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인의 존재 및 대항력 유무에 따라 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 1억원 초반대의 감정가를 형성하고 있어 비교적 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 특히 지하철역 및 버스 정류장 접근성이 우수하고(도보 3분), 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어(도보 5분) 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식이 오래되어 주차 및 시설 노후화 문제가 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크는 향후 재건축 또는 리모델링 가능성에 대한 고려를 통해 상쇄할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 지하철과 버스정류장 도보 3분 이내의 교통 편의성 및 인근 편의시설 밀집으로 인한 우수한 생활 환경은 투자의 안정성을 높이는 가장 큰 요인입니다.

2. 소유자/채무자 동일: 권리 관계가 단순하여 권리 분석의 위험이 낮고, 명도에 대한 예측이 비교적 쉽습니다.

3. 교육 환경: 학교 보호구역으로 지정되어 있어 안정적인 교육 환경이 보장됩니다.

4. 저층 투자: 감정가가 1억 1천만 원대로 저렴하여, 향후 지가 상승 또는 개발 사업 추진 시 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계