나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100655 [1] 부산광역시 사상구 모라동 421 학산그린타운 2동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동에 소재하는 모산초등학교 서측 인근에 위치하는 학산그린타운 2동 5층 505호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 5층 505호로서
외벽: 몰탈위 페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

모라동 421
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-29)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

모라동 421-14
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(2016-11-09)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-29)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 421 학산그린타운 2동 5층505호

3. 토지면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

4. 건물면적: 69.79㎡ (약 21.11평)

5. 감정가: 116,000,000원

6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

7. 경매구분: 부동산 임의경매

8. 채권자: 늘OOOOOOOOO

9. 특이사항: 재매각 (2회차)

10. 주의사항: 재매각 건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동에 소재하는 모산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.3. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.4. 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중입니다.

1.5. 인접 도로상태

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차시설이 확보되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 모라동 421: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 모라동 421-14: 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.7. 공부와의 차이

없음.

1.8. 기타참고사항

임대관계는 미상임.

1.9. 주변 시설

* 공원: 모라공원(약 356m), 모라틔움공원(약 706m), 서당골공원(약 838m)

* 학산그린타운 아파트 단지는 1993년 11월에 준공되었으며, 총 2개동 163세대로 구성되어 있습니다. 지상 주차 3대, 지하 주차 6대로 총 83대의 주차 공간이 있습니다.

1.10. 혐오시설 관련 정보

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.1. 권리분석

1.1. 1. 등기부 요약

* 소유권이전: 박세환 (1996-01-16)

* 근저당: 늘푸른사상새마을금고 (2024-05-14, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2024-07-15)

* 임의경매: 늘푸른사상새마을금고 (2025-01-22)

1.1. 2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 늘푸른사상새마을금고의 근저당(2024-05-14)보다 선순위 권리사항은 없습니다. 따라서 본 경매로 인해 근저당, 가압류, 임의경매 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 매수인이 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.1. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

1.1. 4. 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차에 시간이 소요될 수 있으며, 별도의 인수되는 임차보증금이 없다 하더라도 점유자를 파악하고 협의하는 과정이 필요할 수 있습니다.

1.2. 상권분석

1.3. 주변 상권

본건이 소재한 모라동 일대는 아파트 단지와 주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설이 발달해 있습니다. 대규모 상업지역이라기보다는 주거지의 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.5. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 5층 505호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 아파트 정보

* 아파트명: 학산그린타운

* 주소: 부산광역시 사상구 모라동 421

* 사용승인일: 1993년 11월 13일

* 동수: 2개동

* 세대수: 163세대

* 총면적: 12505.16㎡

* 주차대수: 총 83대 (지상 3대, 지하 6대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.7. 면적 정보

* 토지면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

* 건물면적: 69.79㎡ (약 21.11평)

* 공급면적 (최근 실거래 기준): 94.51㎡ (약 28.6평)

* 전용면적 (최근 실거래 기준): 78.68㎡ (약 23.8평)

1.1. 잠재적 리스크

1.2. 재매각 건

본건은 재매각 건으로, 일반 매각보다 유찰될 가능성도 있으나, 입찰 경쟁률에 따라 시세보다 높게 낙찰될 수도 있습니다. 재매각 절차상 매수신청보증금이 최저매각가의 20%로 상향되었으니 유의해야 합니다.

1.3. 명도 리스크

임대관계가 미상으로, 점유자 파악 및 명도 진행에 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.4. 노후된 건물

1993년에 건축된 아파트로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.1. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치한 학산그린타운 아파트 경매 물건입니다. 재매각 건으로, 권리분석상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리관계를 가지고 있습니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성이 무난하며, 학산그린타운은 지역 내에서 인지도가 있는 단지입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있습니다. 다만, 재매각이라는 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.2. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거지역: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 지속적인 시세 상승 가능성: 최근 실거래가를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있습니다.

* 모라동 내 인지 단지: 학산그린타운은 지역 내에서 비교적 잘 알려진 아파트 단지입니다.

1.3. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 4일 14층(전용면적 약 78.68㎡)이 138,000,000원에, 2026년 6월 20일 12층(전용면적 약 78.68㎡)이 132,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 69.79㎡(약 21.11평)로, 최근 거래된 면적(약 23.8평)보다 다소 작습니다.

최근 실거래가 평균: (138,000,000 + 132,000,000) / 2 = 135,000,000원 (약 78.68㎡ 기준)

본건 면적 (69.79㎡) 대비 환산가: 135,000,000원 * (69.79 / 78.68) ≈ 119,745,000원

감정가 116,000,000원 대비 시장 가격은 약 1.03배 수준입니다.

본건은 재매각 건으로, 유찰 가능성이 있으나 시장 가치를 고려할 때 유찰 없이 진행될 가능성도 있습니다. 임대 관계 미상의 명도 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 118,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

최저 매각 가격이 공개되지 않았으므로, 실제 입찰 시에는 최저 매각 가격을 확인하고 보증금을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.