나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경274 [1] 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하며 주위는 동류의 주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

급경사 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 약1.0 ~ 1.5미터 폭의 골목 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상위에 제시외건물㉠이 소재하여 제시외건물 소재로 인한 감안가격을 부동산감정평가명세표에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층 건으로,
(사용승인일 : 1985.04.06.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(현황 공가상태임.)

설비내역

급배수설비, 각종위생시설 등이 되어 있으나 공가 상태로 오래되어 사용여부는 불확실하니 경매진행시 확인하여 주시기 바람.

부합물 및 종물

본건 기호2 외에 부합물 및 종물은 규모나 용도로 보아 본건에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 본건 지상위에 건물은 위치상 정확한 길이와 면적을 알수가 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(본건 지상위 감정서 (ㄱ) 제시외 건물 매각제외. 제시외 건물 (ㄱ)을 감안한 토지 가격임).
- 단독주택으로 현황 공가임. 본건 지상위 건물은 정확한 길이와 면적을 알 수 없어 공부, 실측 및 목측으로 하였으니 정확한 길이와 면적은 측량을 요함.
- 재매각 : 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경274 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 13-1488

용도: 단독주택

감정가: 32,720,400원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 83.06㎡ (약 25.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 감OOOOOOOO

건물구조: 시멘트블록조 슬래브 및 스레트지붕 2층

사용승인일: 1985년 4월 6일

총 등기부채권액: 69,445,895원

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 감천동 소재 감천2동 행정복지센터 남측 인근

* 주변 환경: 동류의 주택 및 점포 등으로 형성된 지역

* 교통: 차량 접근이 불가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 다소 불편함

* 도로: 북동측으로 약 1.0 ~ 1.5미터 폭의 골목 진입도로에 접함

* 토지 형태: 급경사 사다리형

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 매각에서 제외하는 제시외 건물(ㄱ)을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음. (주의 필요)

* 말소기준권리: 을1 (1990-08-22) 근저당권 (감천2동새마을금고)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (별도 임차인 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

* 혜화 연립 (2026년 3월, 42.31㎡ 전용, 33.45㎡ 대지, 1981년 준공): 6,500만원 (평당 약 153.6만원)

* 금목빌라 다세대 (2026년 3월, 68.96㎡ 전용, 46.843㎡ 대지, 1998년 준공): 4,000만원 (평당 약 58.0만원)

* 한마음시티빌 다세대 (2026년 7월, 84.45㎡ 전용, 95.72㎡ 대지, 2015년 준공): 12,500만원 (평당 약 148.0만원)

* 본 물건과의 비교:

* 본 물건은 단독주택으로, 비교 대상인 연립/다세대와는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 건물 연식(1985년)이 오래되었으며, 감정가(32,720,400원)는 주변 시세 대비 낮게 책정되었습니다.

* 토지 면적(68㎡)은 비교 대상 물건 중 금목빌라(46.843㎡)보다 넓은 편입니다.

* 감정가상 평당 토지 가치는 약 159만원으로, 혜화 연립 및 한마음시티빌의 시세 단가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 금목빌라의 낮은 거래가는 해당 물건만의 특수성이 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 감천2동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주택 및 점포가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가 현장 조사 필요)

* 주변 환경: 동류의 주택 및 점포 밀집 지역으로, 급경사 지형의 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 건물의 철거를 못하거나, 건물 소유자와 협의해야 하는 법적 부담으로 이어질 수 있습니다. (매우 중요)

* 재매각: 해당 물건은 이전 입찰에서 유찰되거나 취하된 재매각 물건으로, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 현황: 현재 공가 상태이며, 건물은 사용승인일로부터 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 또한, 건물 실측 및 길이 측정이 정확하지 않아 측량이 필요합니다.

* 교통 불편: 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 다소 불편한 지역입니다.

* 토지 형태: 급경사 지형으로 인해 건축, 증축, 개축 등에 제약이 있거나 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 감천동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 32,720,400원입니다. 토지 68㎡, 건물 83.06㎡ 규모입니다. 주변은 주택과 점포가 혼재된 지역이나, 차량 접근이 어렵고 교통이 다소 불편하다는 단점이 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 제시외 건물(ㄱ)로 인해 발생할 수 있는 법정지상권 문제입니다. 이 부분은 낙찰 후 예상되는 추가 부담을 신중하게 고려해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 주의가 필요합니다.

건물 자체는 1985년 준공으로 노후되었으며, 현재 공가 상태로 유지보수 상태 확인이 필수적입니다. 또한, 건물 면적 및 길이에 대한 실측 불확실성도 존재합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저평가 가능성을 내포하고 있습니다. 주변 시세는 연식과 면적에 따라 편차가 크므로, 해당 지역의 개별적인 가치 판단이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 68㎡의 토지 지분을 감안할 때, 법정지상권 문제가 명확히 해결될 경우 토지 자체의 가치가 존재합니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 3,272만원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

* 개선 가능성: 감천동 일대의 도시 재생 사업 또는 지역 특성을 고려한 리모델링/개축 시 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 32,720,400원

* 최저 매각 가격: 32,720,400원

* 매수 보증금: 최저매각가격의 20% (약 6,544,080원)

* 주변 시세 분석:

* 혜화 연립 (1981년 준공, 42.31㎡ 전용): 6,500만원

* 금목빌라 (1998년 준공, 68.96㎡ 전용): 4,000만원

* 한마음시티빌 (2015년 준공, 84.45㎡ 전용): 12,500만원

* 산정 근거:

* 본 물건의 감정가는 3,272만원으로, 가장 낮은 시세 거래가인 4,000만원보다 낮습니다.

* 하지만 법정지상권 성립 가능성, 재매각, 교통 불편, 급경사 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

* 특히 법정지상권으로 인한 추가 부담이 클 경우, 물건의 실질 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 법정지상권 문제의 불확실성을 반영하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세 대비 매우 낮게 평가된 감정가를 고려하여, 리스크를 충분히 감수한 공격적인 입찰은 지양해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

* 본 예상 입찰가는 법정지상권 문제의 심각성, 제시외 건물(ㄱ)의 철거 가능성, 향후 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 관련 법적 리스크를 명확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.