나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경274 [1] 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경274 [1] 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경274
• 주소: 부산광역시 사하구 감천동 13-1488
• 감정가: 32,720,400원
• 최저가: 22,904,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산서부지원 경매5계 2025타경274 | 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 13-1488 | 감정가: 32,720,400원 | 최저가: 22,904,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경274 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 13-1488

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 감OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 (ㄱ) 매각 제외)

감정가: 32,720,400원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 83.06㎡ (약 25.13평, 지상 2층, 사용승인일: 1985.04.06.)

소유자/채무자: 이OO / 이OO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 부산 사하구 감천동 소재 감천2동 행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 주택 및 점포 등으로 형성된 구도심 주거지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 불리합니다. 인근에 마을버스 정류장이 소재하나 제반 교통사정은 다소 불편한 수준입니다.

토지 현황:

급경사지의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 1.0~1.5미터의 골목 진입도로에 접하고 있어 맹지 수준의 진입로 조건을 가집니다.

용도지역 및 제한상태:

제2종일반주거지역(2024-05-22) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (상대보호구역은 학교보건법에 따라 교육환경을 보호하기 위한 구역입니다.)

1.3. 권리 분석 및 특이사항

권리분석:

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되지만, 가장 중요한 법정지상권 성립 여부가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 매각 대상에 토지와 건물이 모두 포함되어 있으나, 법정지상권이 성립한다면 매수인이 건물을 철거할 수 없게 되어 토지 이용에 큰 제약을 받게 되므로 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 다만, 소유자와 채무자가 동일인이므로 실질적인 법정지상권 분쟁은 적을 수 있으나, 선순위 채권 등으로 인한 복잡한 권리 관계는 반드시 확인해야 합니다.

주의사항:

일괄매각 조건에도 불구하고 본건 지상위의 제시외 건물 (ㄱ)은 매각에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물 (ㄱ)이 소재함을 감안하여 토지 감정가격을 평가하였으므로, 매각 후 제시외 건물 (ㄱ)의 철거나 이용 관계에 대한 법적 해결이 필요합니다.

추가사항:

건물의 정확한 길이와 면적을 공부, 실측, 목측으로만 파악했으므로, 정확한 면적 확인을 위해서는 반드시 측량을 실시해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

인근은 감천2동 행정복지센터 주변의 전형적인 구도심 주거지역으로, 대형 상권보다는 주택과 소규모 점포 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 감천문화마을과 비교적 가까운 거리에 위치할 수 있어 장기적으로 관광객 유입에 따른 간접적인 수혜 가능성도 있으나, 본건의 진입로 조건(차량 접근 불가능, 좁은 골목) 상 직접적인 상업적 이용은 어렵습니다.

생활 정보:

인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다. (다소 불편함). 행정복지센터가 가까워 행정서비스 이용은 편리할 수 있습니다.

*혐오시설 확인 결과: 검색 결과 상 본 물건지 주변 반경 내에 직접적인 대형 혐오시설(폐기물 처리시설, 변전소 등)은 확인되지 않았으나, 사하구 감천동은 항구 및 공단이 인접한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적 리스크:

법정지상권 성립 여부: 본 경매 물건의 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 사용이 제한되므로, 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

제시외 건물 (ㄱ) 리스크: 매각 제외되는 제시외 건물 (ㄱ)의 소유권 및 철거 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 토지 이용 제약 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

물리적 리스크:

건물 노후 및 상태 불확실성: 1985년 사용승인된 시멘트 블록조 건물로 노후도가 높습니다. 현황 공가 상태로 오래되었기 때문에 급배수 설비, 위생시설 등의 사용 가능 여부가 불확실하며, 대대적인 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

접근성 및 주차 문제: 차량 접근이 불가능하며 좁은 골목길에 접하고 있어 거주 및 향후 매매 시 단점으로 작용합니다.

측량 및 면적 리스크:

건물의 정확한 면적이 측량을 요하므로, 실제 면적이 공부와 다를 경우 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 감정가 32,720,400원으로 낮은 가격에 형성되어 있으나, 법정지상권, 제시외 건물 (ㄱ) 매각 제외, 차량 접근 불가, 건물 노후화 등의 중대한 리스크를 동시에 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 및 제시외 건물 (ㄱ) 처리 문제가 해결의 핵심이 될 것입니다.

투자 포인트:

1. 법정지상권 문제 해결 시 재건축 또는 대수선 후 임대: 제2종일반주거지역의 잠재력을 활용하여 노후 주택을 리모델링 후 소액 월세 임대 목적으로 활용 가능합니다.

2. 장기적 개발 가능성: 토지면적 68.00㎡ (20.57평)는 대규모 개발이 어려운 면적이나, 주변 주택 밀집 지역의 특성상 향후 소규모 공동개발(신축) 가능성이 아주 희박하게 존재할 수 있습니다.

3. 소액 투자 접근: 감정가 자체가 낮기 때문에, 높은 유찰을 통한 최저가 접근 시 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

주의사항:

본 물건은 법적 리스크 (법정지상권, 제시외 건물 (ㄱ))와 물리적 리스크 (접근성, 건물 노후화)가 매우 높은 고난도 물건이므로, 일반 투자자보다는 건축 법규 및 권리분석에 전문 지식을 가진 전문가의 컨설팅을 통한 접근을 강력히 권고합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계