나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100570 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하단초등학교""남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(하단역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제11층 제1101호로서,
외벽:드라이비트, 대리석 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역(2020.02.05) 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100570 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34 11층1101호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

* 건물면적 (기재 면적): 55.66㎡ (약 16.83평)

* 전용면적 (현황): 53.02㎡ (약 16.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 온천새마을금고

* 건축년도: 2020년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역에 속하며, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로: 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 29일 접수된 온천새마을금고 근저당권 (을2)이며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 허재규 (마스킹: 허 )

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 9월 13일

* 확정일자: 2022년 9월 29일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 허재규 씨는 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리사항:

* 등기부등본상 소유권이전 신탁 말소, 다수의 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 3,761,000,000원 (이는 실제 인수 대상이 아니며, 채무 총액 참고용입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 없음).

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 사하구 하단동의 역세권 지역에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상권입니다.

* 하단역을 중심으로 형성된 상업 지역의 배후 수요가 풍부하며, 주변에 유동인구 및 거주인구를 확보하기에 유리한 입지입니다.

* 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 업무 및 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 하단초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 있었으나, 본 건 매각으로 정리될 것으로 보입니다. (경매 절차 상 특이사항 확인 필요)

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수는 항상 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 조사 및 외부 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 부산 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 단, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 중복사건/공동담보 등의 특이사항은 투자 결정 전 신중한 검토가 필요합니다.

* 종합적으로 볼 때, 우수한 입지와 권리상 안전성을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 하단역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 2020년 준공으로 비교적 최신식 오피스텔.

* 모든 권리가 말소되는 권리상 안전한 물건.

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 2월 28일, 11층, 53.02㎡ (전용면적)이 25,000만원에 직거래되었습니다.

* 2024년 2월 28일, 6층, 55.66㎡ (전용면적)이 26,000만원에 직거래되었습니다. (이는 본 건의 기재 면적과 동일합니다.)

* 2025년 12월 4일, 9층, 71.26㎡ (약 21.56평)이 17,500만원에 직거래되었으나, 이는 면적 및 층수가 달라 직접 비교는 어렵습니다.

* 감정가: 28,200만원. 최근 실거래가(25,000만원~26,000만원) 대비 높은 수준입니다.

* 현 시세 추정: 본 건의 전용면적(53.02㎡)과 유사한 11층 사례를 기준으로, 현 시세는 약 25,000만원 ~ 26,000만원 수준으로 판단됩니다. (55.66㎡ 사례도 참고)

* 예상 입찰가:

* 감정가(28,200만원) 대비 80~90% 수준은 22,500만원 ~ 25,400만원입니다.

* 실거래가(25,000만원~26,000만원)를 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 24,000만원 ~ 26,000만원으로 예상됩니다.

* 본 물건의 안정적인 권리관계와 입지 조건, 그리고 감정가 대비 시세 반영 정도를 고려하여, 24,000만원 ~ 26,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 적정 입찰 희망가: 25,000만원 ~ 25,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.