나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100440 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하단초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 현칭'크라
운34' 5층 503호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 ""하단역""이
소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 5층 503호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비 및 도시가스에
의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보전
지역(2020-02-05)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 불가능하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황, 관리상태 및 조망 등에 대하여 재
확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100440 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 324,000,000원

토지면적: 17.44㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.438㎡ (약 5.27평)

건물면적: 71.26㎡ (약 21.56평)

건물지분: 71.26㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 접합, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보전지역<문화재보호법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

본건의 말소기준권리(을2)는 2021년 3월 19일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(132,000,000원)입니다. 이를 기준으로 모든 등기된 권리(갑5, 을4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 을5)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이 정 씨는 2021년 3월 23일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다. 해당 임차인의 전입일자(2021-03-23)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

총 등기부채권액은 3,862,644,747원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 하단동 일대는 하단역을 중심으로 형성된 상업지구와 인근 주거 지역의 배후 수요를 바탕으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병의원 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변에 학교(하단초등학교)가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. (지도 검색 기반)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 병의원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

하단초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 통학이 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 이용 현황, 관리 상태, 마감재 등의 정확한 파악을 위해서는 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 기타

* 본건은 중복사건으로, 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전구역, 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있어 향후 건축행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 하단역 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 양호 예상 (내부 확인 전).

* 권리상 낙찰자 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 2월 동일 건물(604-34번지) 53.02㎡ 및 55.66㎡ 면적이 각각 250,000,000원, 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 460만 원 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

반면, 2025년 12월 동일 건물 71.26㎡ 면적이 175,000,000원에 거래된 기록이 있으나, 이는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 거래 과정상의 특수성이나 오류일 가능성이 있습니다.

감정가는 324,000,000원으로, 동일 건물 면적 대비 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

내부 미확인 리스크, 최근 거래 이력의 상이점, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.