나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경100848
• 주소: 부산광역시 강서구 명지국제8로 286, 지봉빌딩2 2층201호
• 용도: 근린상가

부산서부지원 경매5계 2025타경100848 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제8로 286, 지봉빌딩2 2층201호 | 감정가: 430,000,000원 | 최저가: 147,490,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100848 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층201호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 대OOOOOOOOOO

소유자: 허OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 430,000,000 원

토지면적: 130.90㎡ (약 39.59 평)

건물면적: 128.76㎡ (약 38.95 평)

(토지 지분율: 13090.323999999999, 건물 지분율: 12876)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 부산광역시 강서구 명지동 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 신도시 상업지역 내에 입지하고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 인접지와 평탄한 세장형으로, 북측 폭 약 35m 내외의 대로와 남측 폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어납니다.

2.2. 토지이용계획

본건은 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 경제자유구역(부산진해경제자유구역) 등 개발 호재가 높은 지역적 이점을 가지고 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하여 개발 잠재력이 높으나, 동시에 신명초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하여 일부 유해 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 매각 물건 구분

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 낙찰 시 소유권 이전과 동시에 해당 부동산 전체를 취득하게 됩니다.

3.2. 채무 및 권리 관계

제시된 정보만으로는 상세한 채무 및 임차 관계 확인이 어려우나, 경매구분이 부동산임의경매이므로 근저당 등 담보물권에 의한 경매로 추정됩니다.

감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현 점유자(현풍닭칼국수 등)에 대한 임대차 여부 및 대항력 유무를 현장조사 및 임대차현황 확인을 통해 필히 파악해야 합니다.

(임대차 관계 미상 시, 실제 점유자가 대항력을 갖춘 임차인일 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있어 보수적 접근이 필요합니다.)

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 상권분석

명지동 신도시 내 공동주택 및 상업시설이 밀집된 지역에 위치하여 주거 배후 수요가 풍부합니다.

건물 전체가 근린생활시설(식당, 사무실, BAR 등)로 활발하게 이용되고 있어 상권 형성 및 유동인구가 양호한 것으로 판단됩니다.

특히 본건 201호는 204호와 통합하여 '현풍닭칼국수'로 운영 중이며, 이는 대형 면적을 필요로 하는 식당의 안정적인 매출을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

4.2. 건물의 이용상태

본 건물(지봉빌딩2)은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 내외장재 상태는 양호한 것으로 보입니다.

급·배수 및 위생설비, 소방설비(스프링클러, 소화전), 승강기, 주차장 등 상업시설 운영에 필요한 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 현황과 공부의 차이 (불법 증축/개조 위험)

가장 큰 위험 요소는 "201호와 204호 경계벽을 없애고 1개의 점포로 사용 중"인 점입니다. 이는 집합건물 상의 '건축물 대장상의 위반 건축물'로 등록될 가능성이 높으며, 불법 증축/개조에 해당할 경우 다음과 같은 리스크가 발생합니다.

1) 관할 관청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금 부과.

2) 대출 진행 시 제약 (담보가치 하락).

매수인은 낙찰 후 경계벽을 원상복구하거나 합법화(용도변경, 합병 등)를 시도해야 하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 환경 관련 이슈 (혐오시설)

일반적인 대규모 혐오시설(화장장, 소각장 등)은 인근에서 직접적으로 확인되지 않으나, 명지 신도시 일대에서 새벽 시간대 원인 모를 악취 민원(인근 공단, 하수처리장 의심)이 발생하고 있습니다. 또한, 명지국제신도시 2단계 부지 등 광범위한 지역에서 토양 오염(중금속 등) 및 과거 비위생 매립지 문제가 보고된 바 있어 , 이는 지역 전반의 환경 이슈로 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동 신도시 핵심 상권의 '준주거지역'에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 잠재적 개발 가치를 보유하고 있습니다. 광대로변에 접해 가시성과 접근성이 우수하며, 현재 대형 식당(현풍닭칼국수)으로 통합 운영되고 있어 안정적인 상권 활동이 기대됩니다.

다만, 201호와 204호의 통합 사용을 위한 *내부 구조 변경*이라는 명확한 위반 건축물 리스크를 안고 있어, 입찰 시 이행강제금 수준 및 원상복구 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수입니다. 낙찰 후에는 현 상태의 양성화 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 준주거지역, 대로변 접합 (가시성 및 접근성 우수), 주거 밀집 지역의 핵심 상권.

2. 대형 면적 활용: 현재 2개 호실(201호+204호)을 통합하여 대형 식당으로 이용 중이며, 향후 대형 프랜차이즈 유치에 유리한 구조.

3. 경제자유구역 수혜: 부산진해경제자유구역 내에 위치하여 지역 성장 잠재력과 수요 증가 기대.

6.3. 생활정보

본건은 신명초등학교 인근으로, 주변에 공동주택(아파트) 단지 및 학원, 병원, 기타 근린생활시설이 풍부하게 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계