나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4781 [1] 부산광역시 강서구 대저2동 317-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "설만마을회관" 북동측 인근에 위치하며,부근은 중·소 규모의 공장 및 전, 답 단독주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형태 및 지세

기호(1) : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지되어 있음.
기호(2) : 가장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지되어 있음.
기호(3 - 5) : 사다리의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지되어 있음.
기호(6) : 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하게 정지되어 있음.


2) 이용상태

기호(1,2) : 공업용 건부지로 이용중임.
기호(3, 5) : 주차장 및 현황 "도로"로 이용중임.
기호(4, 6) : 현황 "도로"로 이용중임.

3) 도로상태

기호(1) : 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.
기호(2) : 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접합.


4) 토지이용게획관계 및 공법상 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호(3 - 6)
도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

건물의 구조 및 현상

기호(7, 9) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서

·골조 : H-Beam(500×200mm)
·벽체 : 판넬 마감.
·바닥 : 하드너 마감.
·창호 : 샤시 창호.

기호(8) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물로서

·외벽 : 화강석 붙임 등 마감
·내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
·바닥 : 타일 등 마감.
·창호 : 샤시 창호.

< 제시외 건물 >
제시외 건물 (ㄱ - ㄷ)이 소재하는바, 경매 진행 및 응찰시, 본건의 이용상황 및 현황 등을 재확인하시기 바람.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Over Head Crane로서, 본건 소재 공장건물내에 설치되어 있으며,
동장소에서 실사하였고, 현상은 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(7-1 내지 7-3) 포함.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-656호, 제2024-501호 기계기구목록 포함.
- 본건 기계기구는 공장건물 내에 설치되어 있으며 현상은 보통임(감정평가서 참고).
- 본건 목록3, 5 토지는 도시계획시설 ‘지상도로’에 저촉 및 일부현황 ‘도로’로 이용중이며, 목록4, 6 토지는 현황 ‘도로’로 이용중인 점을 감안하여 평가함.
- 본건 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘답’이고, 목록4,5 토지는 공부상 지목이 각 ‘전’이나 모두 농지취득자격증명 불필요하며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건소재지 및 기본사항

부산광역시 강서구 대저2동 317-1

용도: 근린시설

감정가: 6,163,446,400원

토지면적: 3506.00㎡ (약 1060.59평)

건물면적: 1721.40㎡ (약 520.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 농지취득자격증명 불필요

건축물 현황:

* 건물(7): 제2종근린생활시설, 창고시설 (일반철골구조 판넬지붕 단층), 연면적 769.6㎡ (약 232.81평)

* 건물(8): 제2종근린생활시설 (철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층), 연면적 467.2㎡ (약 141.32평)

* 건물(9): 제2종근린생활시설 (일반철골구조 판넬지붕 단층), 연면적 484.6㎡ (약 146.60평)

* 제시외 건물: 7-1 내지 7-3 포함

3. 입지조건

* 위치 및 부근 상황: 부산광역시 강서구 대저2동 "설만마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 중·소 규모의 공장, 전, 답, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호(1,2): 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3, 5): 주차장 및 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 기호(4, 6): 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 도로 상태:

* 기호(1) 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.

* 기호(2) 토지는 동측으로 약 4미터 내외 도로에 접합니다.

* 도시계획 및 공법상 제한:

* 기호(1,2) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

* 기호(3-6) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

* 주변 환경: 본 물건 주변에 명확하게 구분되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 공장 및 농지, 주거지가 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 을20 근저당권 (부산은행, 2022-09-02)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을20 근저당권 (부산은행, 4,822,400,000원)

* 을26 근저당권 (부산은행, 440,000,000원)

* 을28 근저당권 (주식회사한솔전기, 1,000,000,000원)

* 갑15 가압류 (근로복지공단, 17,316,270원)

* 갑16 가압류 (신용보증기금, 1,944,000,000원)

* 갑17 가압류 (서울보증보험주식회사, 2,064,644,000원)

* 갑18 가압류 (서울보증보험주식회사, 330,000,000원)

* 갑19 가압류 (한국무역보험공사, 135,000,000원)

* 갑20 임의경매 (부산은행, 5,446,203,343원)

* 갑21 가압류 (신보2022제21차유동화전문, 700,000,000원)

* 갑22 가압류 (중소기업은행, 643,585,547원)

* 갑18-1 18번가압류변경 (300,000,000원)

* 건물 등기부상 말소기준권리: 을18 근저당권 (부산은행, 4,822,400,000원)

* 이후 건물 등기부상 모든 권리들도 매각으로 소멸됩니다. (을24, 을26, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑10-1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 권리: 해당 없음 (모든 권리가 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 와이엠코프레이션(주)나 (보증금 100,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입(사업)일자 2016-09-21, 대항력 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구 포함: 공장건물 내 설치된 기계기구(Over Head Crane 등)가 목록으로 포함되어 매각됩니다.

5. 상권분석

* 본 물건은 부산 강서구의 대저2동에 위치한 근린시설로, 주변은 중소규모 공장, 농지, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 주요 교통로는 인접한 도로(폭 약 4미터)를 이용하며, 이는 물류 이동이나 차량 접근에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 근린시설로서 지역 주민이나 인근 산업단지 근로자들을 대상으로 하는 상권 형성에 적합할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 지역 특성상 도심 상업지역과는 다른, 산업 및 농업 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근에 "설만마을회관"이 있어 지역의 주요 거점 역할을 할 수 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성이나 대형 상업시설과의 접근성은 높지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 와이엠코프레이션(주)나 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 계약 관계 및 명도 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 지목 및 이용 현황 문제:

* 목록3 토지는 공부상 지목이 '답', 목록4,5 토지는 '전'이나, 현재는 주차장 및 도로로 이용 중입니다.

* 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성에 대한 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 도시계획시설 '지상도로' 저촉: 일부 토지가 도시계획시설 '지상도로'에 저촉되어 향후 도로 개설 시 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 복잡한 금융 거래 구조로 인한 추가적인 확인 및 분석이 요구될 수 있습니다.

8. 종합 의견

부산 강서구 대저2동에 위치한 본 물건은 토지와 건물, 기계기구를 일괄 매각하는 근린시설입니다. 감정가는 61억 원대이나, 대항력 있는 임차인 존재, 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다른 점, 도시계획시설 저촉, 비행안전구역 포함 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 농지법 관련 규정 위반 시 원상회복 명령 가능성은 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 토지 및 건물, 기계기구 일괄 매각으로 사업 운영에 필요한 요소들을 한 번에 확보할 수 있습니다.

* 3506㎡의 넓은 토지는 추가적인 건축 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 근린시설 및 창고 용도로 활용 가능성이 있어, 강서구의 산업 및 물류 환경을 고려할 때 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적 리스크를 상쇄할 만한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(6,163,446,400원)를 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크와 명도 관련 제반 사항, 향후 건축 행위 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 투자자가 부담해야 할 제반 비용과 위험 요소를 감안할 때, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외하고도 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률, 세무 전문가와 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.