나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100709 [1] 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100709 [1] 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 5층502호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경100709
• 주소: 부산광역시 사상구 대동로 98, 104동 5층502호 (학장동,학장반도보라타운)
• 감정가: 154,000,000원
• 최저가: 107,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매5계 2025타경100709 | 소재지: 부산광역시 사상구 대동로 98, 104동 5층502호 (학장동,학장반도보라타운) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 107,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100709 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 573-1 학장반도보라타운 104동 5층 502호

용도: 아파트

토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물면적(전용): 59.88㎡ (약 18.12평)

건물면적(분양 추정): 약 80㎡ (약 24.2평, 24평형대 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 소유자(파OOOOOO), 채권자(주OOOOOOOOOO)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 감정가 및 분석 요약

감정가: 154,000,000원

위치 및 환경: 학장중학교 서측 인근 아파트 단지로, 인근에 학교, 단지내 상가, 임야가 혼재하는 주거지역에 위치함.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통임.

종합의견: 제2종일반주거지역에 속한 아파트로, 주거 환경은 보통 수준이며 학군에 대한 접근성이 양호하나, 사상공단과 인접한 지역적 특성상 과거부터 악취 등 환경 문제가 지적되어 왔던 점은 리스크 요인임. 현재는 학장천 환경 개선 등 친환경 도시로의 변화가 추진되고 있어, 장기적인 환경 개선 여부를 확인해야 함.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 학장중학교 서측 인근에 위치하며, 아파트 단지 밀집 지역으로 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

단지 북서측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 단지내 가로망 정비가 잘 되어 있음.

2.2. 토지 및 건물 특징

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층에 위치하여, 중간층의 장점을 가짐.

토지 이용: 북서하향 경사지대 내 택지조성된 토지이며, 2필 일단의 부정형 토지가 아파트 부지로 이용 중임.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역(일부)에 속하며, 다수의 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역)에 포함되어 있어 주거시설로서의 입지를 보존하고 있음.

도시계획 리스크: 573-5번지의 도시관리계획(용도지역)이 입안 중(2024.9.26.~2024.10.29.)이므로, 매각 시점의 최종 변경사항을 확인할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태

본건은 주OOOOOOOOOO을 채권자로 하는 부동산 임의경매 사건임. 이는 통상 담보권(근저당권 등) 실행을 위한 경매로, 일반적인 강제경매에 비해 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높음.

3.2. 특이 및 주의사항

제시외 건물 및 토지와의 차이: 없음. 건물 및 토지 전부가 매각 대상임.

임대차 관계: 미상. 매수인은 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하고, 명도 저항에 대한 비용 및 기간을 고려하여 입찰해야 함.

3.3. 권리적 리스크 요약

매각 대상이 토지 및 건물 일괄매각이므로 권리 하자는 적으나, 임의경매의 특성상 복잡한 근저당권 및 기타 채무관계가 얽혀 있을 수 있으므로 등기부등본을 통한 정확한 권리 분석이 필수적임.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 상권 및 교통

교통상황: 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 '보통' 수준으로 평가됨. 사상구 학장동 일대는 지하철이 없어 대중교통이 불편하다는 평가가 있으나, 학장반도보라타운은 학장천 인근 교통 요충지인 학장교차로와는 다소 거리가 있어 상대적으로 교통 체증의 영향이 적을 수 있음.

주변 상권: 아파트 단지, 단지내 상가 및 학교 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활편의시설은 갖추고 있음.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 단지 서측 인근에 학장중학교가 위치하는 등 학교가 인접하여 교육 환경은 양호함.

주거 환경 개선: 과거 사상공단과 인접하여 악취 문제 등이 제기되었으나, 현재 학장천 환경 정비 사업과 공단의 친환경 도시로의 탈바꿈 노력으로 인해 환경이 개선되고 있는 추세임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

환경적 요인: 부산 사상구는 과거 공단 지역 특성상 악취 및 환경 민원이 꾸준히 발생했던 지역임. 본건 주변의 환경 개선 노력에도 불구하고, 투자 전 주변 공단의 현황 및 악취 발생 여부를 직접 확인하는 것이 중요함.

교통 체증 가능성: 학장동 일대는 주요 도로의 길목으로 상습적인 교통 체증이 발생하는 구간이 있으므로, 출퇴근 시간대의 교통 상황을 점검해야 함.

도시계획 변화: 573-5번지(일부 토지)에 대한 도시관리계획(용도지역) 입안 중인 사항이 매각 시점까지 완료되지 않았을 경우, 향후 토지 이용 및 가치 변화에 대한 불확실성이 존재함.

5.2. 명도 리스크

임대차 관계 미상: 현황조사 시 임대차 관계가 미상으로 확인되었으므로, 낙찰 후 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 상대로 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 사상구 학장동의 주거 밀집지역 내에 위치한 소형 아파트로, 감정가(154,000,000원) 대비 전용면적 약 18평 규모의 실속형 투자 물건임.

입지적으로는 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 지역적 환경 리스크(공단 인접 및 과거 악취 문제)를 동시에 가지고 있음. 다만 최근의 환경 개선 노력은 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

6.2. 투자 포인트

실거주 관점: 20층 중 5층의 양호한 층수와 개별난방 및 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있어 실수요자에게 적합함. 특히 학장중학교 인접으로 학군을 중시하는 수요가 있을 수 있음.

투자 관점: 소형 아파트로서 비교적 낮은 감정가로 접근할 수 있으며, 주거지역 내 임의경매 물건으로 권리적 안정성은 보통 수준임. 사상구의 친환경 도시로의 변화가 성공적으로 진행된다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

점검 사항: 반드시 사상공단 인근의 환경 및 악취 현황을 직접 확인하고, 임대차 관계에 대한 명확한 분석 및 명도 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 함.

법원 정보

부산서부지원 경매5계