나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1178 [1] 부산광역시 강서구 식만동 693-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 식만동 소재 '식만마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 및 중소규모의 공장 등으로 형성된 시가지주변 농공지대로서, 공장지로서의 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3~5는 모두 연접한 일단지 형태의 토지로서, 인접지와 등고,평탄하고 전체적으로 부정형을 이루고 있으며, 공장지 및 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-04-30)(접합), 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지적재조사사업지구(2024-03-27)(식만2지구)임. 기호1: 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-04-30), 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 지적재조사사업지구(2024-03-27)(식만2지구)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 기타(샌드위판넬)지붕 2층건(사용승인일: 2018.07.10)으로서,) 벽 체 : 판넬잇기 등 마감, 바 닥 : 콘크리트 마감. 전체 건물의 높이 : 약 8.3m. 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(2) : 1층 공장 2층 사무실 등

설비내역

위새설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

종물로서 평가에 포함하였음(별첨 '지적 및 건물개황도 기호(㉠)' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각(제시외 건물 2-1 포함).
-본건 토지(목록1,3,4,5)는 모두 연접한 일단지 형태의 토지로서, 공장지 및 부속토지 등으로 이용중이며, 본건 건물은 1층 공장, 2층 사무실 등으로 이용중임.
-목록1번 토지의 감정평가액은 2025.10.15. 지적재조사로 감소한 면적을 감안한 가격이며, 토지 지상에 소재하는 컨테이너박스는 매각에서 제외함.
-목록4번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '휴경'으로 농지취득자격증명이 불필요하지만, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있음.
-목록5번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대지'로 농지취득자격증명이 불필요하다는 부산광역시 강서구의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 강서구 식만동 693-2번지에 소재한 공장용 부동산입니다. 사건번호는 부산서부지원 2025타경1178 (1)이며, 감정가는 1,359,494,580원입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

* 토지면적: 848.80㎡ (약 256.77평)

* 건물면적: 313.14㎡ (약 94.73평)

* 건물 제시외면적: 1.20㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 2-1 포함)

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프티삼일유동화전문)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 2-1 포함). 본건 토지(목록1,3,4,5)는 연접한 일단지 형태이며, 공장지 및 부속토지로 이용 중입니다. 건물은 1층 공장, 2층 사무실로 이용 중입니다. 목록1번 토지의 감정평가액은 지적재조사로 감소한 면적을 감안한 가격이며, 토지 지상 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 목록4번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '휴경'으로 농지취득자격증명이 불필요하나, 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복명령 가능성이 있습니다(부산광역시 강서구 회신). 목록5번 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '대지'로 농지취득자격증명이 불필요합니다(부산광역시 강서구 회신).

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 강서구 식만동 소재 '식만마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 및 중소규모의 공장 등이 혼재된 시가지 주변 농공지대로 형성되어 있습니다. 공장지로서의 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호1, 3~5 토지는 모두 연접한 일단지 형태이며, 인접지와 등고, 평탄하고 전체적으로 부정형을 이루고 있습니다. 현재 공장지 및 부속토지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호1 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 비행안전제6구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역, 지적재조사사업지구(식만2지구)에 해당합니다.

* 건축물 현황: 일반철골구조 기타(샌드위치판넬) 지붕 2층 건물로, 사용승인일은 2018년 7월 10일입니다. 1층은 공장으로, 2층은 사무실로 이용 중이며, 건물 높이는 약 8.3m입니다. 위생설비 및 급배수시설 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 11일 접수된 대구은행 근저당권(을3)이며, 채권금액은 1,008,000,000원입니다. 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액(토지+건물): 1,344,025,176원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도로 명시된 임차인의 현황은 없습니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이며, 만약 인수되지 않는 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산 강서구 식만동의 시가지 주변 농공지대에 위치한 공장용 부동산입니다. 주위는 농경지, 주택, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있어 산업 활동 및 주거 기능이 공존하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 현재 공장 및 부속 토지로 이용되고 있으며, 입지 조건은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 부산 강서구 식만동에 위치하며, 주거 및 산업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변에는 식만마을회관이 있으며, 녹지 공간과 농경지가 인접해 있습니다. 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 본건으로부터 일정 거리가 있을 것으로 예상되며, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 식만마을회관 인근, 농경지, 주택, 중소규모 공장 등.

* 교통: 차량 접근 용이, 시내버스 정류장 인근.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본건 인근에 명확하게 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 소음 및 비행안전구역에 속해 있어 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 농지 관련 문제: 목록4번 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '휴경'으로, 전용허가 없이 현황 변경 시 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 제3종 공항 소음 구역 및 비행안전제6구역에 해당하므로, 소음 피해나 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원임을 고려 시 대항력 없는 임차인만 있을 가능성이 높으나 확인 필요)

* 지적재조사: 목록1번 토지는 지적재조사로 인해 면적이 감소한 부분이 감정가에 반영되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 식만동에 위치한 공장용 토지 및 건물로서, 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다. 연접한 토지로 구성되어 활용도가 높으며, 교통 접근성이 양호합니다. 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담은 없으나, 일부 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 공항 소음 및 비행안전구역 포함, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인은 고려해야 합니다. 현장 방문을 통해 물건의 상태를 면밀히 확인하고, 위에서 언급된 리스크 요인들에 대한 추가적인 검토를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 및 건물을 동시에 취득하여 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 연접한 토지로 구성되어 있어 사업장 확장이나 추가 시설 설치 등 유연한 활용이 기대됩니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 뛰어나 물류 및 인력 확보에 유리합니다.

* 말소되는 권리만 존재하여 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 강서구 지역의 산업 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가: 1,359,494,580원

* 등기부채권 총액: 1,344,025,176원

상기 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 본건의 정확한 시세 조사, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 하자 여부 확인, 잠재적 리스크 요인(농지 관련 문제, 공항 소음 구역, 임대 관계 미상 등)에 대한 정밀 분석, 그리고 예상되는 명도 비용 및 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 또는 재매각 시 예상 차익 등을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.