나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101240 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 ""사상초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 사상역 등이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상17층 건내 4층 403호로서,
(사용승인일 : 2019.05.15.)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본 상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 무인현관기 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 8미터 폭 내외의 포장도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101240 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 523-10 일루스타 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 130,000,000원

토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

토지지분: 5.4630438439785625㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

건물지분: 38.78㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정

사용승인일: 2019년 05월 15일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 17층 건물 내 4층 403호

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 사상역 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 편리한 편임.

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조의 지상 17층 건물 중 4층 403호로, 집합건축물대장등본 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 약 8미터 폭 내외의 포장도로에 접하며, 주차시설이 마련되어 있음.

1.3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 갑3: 주식회사하율건설 소유권 이전 2번 신탁등기 말소 (2019-06-12 접수)

* 을1: 정우용 주택임차권 (2025-03-11 접수, 보증금 150,000,000원, 전입 2022-07-29, 확정 2024-08-09) - 인수 대상

* 갑8: 조은우 가압류 (2023-06-07 접수, 139,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 국 가압류 (2023-07-20 접수, 14,929,900,001원) - 말소

* 갑10: 사상구(부산광역시) 압류 (2024-12-18 접수) - 말소

* 갑11: 북부산세무서장 압류 (2025-02-07 접수) - 말소

* 갑12: 정우용 강제경매 (2025-03-26 접수, 150,000,000원) - 말소

권리분석 요약:

본 건의 말소기준권리는 조은우의 가압류(2023-06-07)입니다.

주택임차권 등기(을1)를 가진 임차인 정우용(이하 '임차인')의 보증금 150,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

물건명세서 상, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본 건의 총 인수 부담금은 최소 150,000,000원에 이를 수 있습니다.

임차인은 채권자(정우용)로서 본 경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-29

* 확정일자: 2024-08-09

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 높음)

* 비고: 상세 내용 권리분석 요약 참조

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 사상구 괘법동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준히 형성되어 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 사상역을 중심으로 한 교통 요충지로서 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 사상역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 주변 시설: 사상초등학교가 인근에 위치하며, 기타 생활 편의를 위한 기반 시설들이 잘 갖추어져 있음.

* 주차: 건물 내 주차시설이 마련되어 있어 자가용 이용에 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본 건에는 150,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 보증금 대비 감정가: 임차인의 인수 가능 보증금(150,000,000원)이 본 건의 감정가(130,000,000원)보다 높아, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 따라서 매수인은 인수 보증금 전액을 부담해야 할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부를 추가적으로 확인한 결과, 현재까지는 특별히 문제될 만한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 150,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금 총액이 감정가보다 높아, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전부 변제되지 않을 경우, 매수인은 인수 부담금으로 인해 총 투자 비용이 상당히 증가하게 됩니다. 따라서 철저한 권리분석과 더불어 임차인과의 명확한 협의가 필수적이며, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 사상역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 사상구 지역의 주요 업무 및 상업 지구에 속해 있어 잠재적 가치가 높음.

* 신축급 오피스텔: 2019년에 준공된 비교적 연식이 짧은 오피스텔로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 편리한 생활환경: 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이함.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 130,000,000원이며, 주변 시세(비슷한 면적 기준, JSON 데이터는 더 넓은 면적 기준이므로 참고용)는 138,500,000원에서 138,900,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (단, JSON 데이터의 면적 60.41㎡와 본 건의 건물면적 38.78㎡ 간 차이가 존재하므로 직접적인 비교에 한계가 있습니다.)

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 150,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 이 금액은 감정가(130,000,000원)를 초과하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 전액 부담해야 하므로, 실질적인 총 인수 금액은 매우 높아질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 130,000,000원에서 소폭 상승한 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

다만, 이는 순수하게 부동산 가치에 대한 평가이며, 실제 입찰 시에는 예상되는 총 인수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 투자 대비 수익을 낼 수 있는 수준인지 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 임차인 보증금 인수액이 너무 높아, 권리 분석 상 명확한 인수 조건 확인과 함께 신중한 입찰가가 산정되어야 할 것으로 판단됩니다.

.

.

.

.

.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.