나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101315 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3593-1 우진메디컬프라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ‘부산지방법원 서부지원’ 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.10.15 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건 내 2층 206호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부 및 현황 근린생활시설임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 가각전제된 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 건물 내 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로 2-107호)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

공부 및 현황 근린생활시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101315 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3593-1 우진메디컬프라자 2층206호

* 용도: 근린상가 (근린생활시설)

* 감정가: 661,000,000원

* 토지면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 토지지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 건물면적: 120.56㎡ (약 36.46평)

* 건물지분: 120.56㎡ (약 36.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경상남도정치망수산업협동조합 (추정, 사건번호 기재 정보 기반)

* 사용승인일: 2019년 10월 15일

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하2층~지상10층 건물 중 2층 206호.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 ‘부산지방법원 서부지원’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 공로에 접하여 차량 등 진출입이 용이하며, 건물 내 주차시설이 갖추어져 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)이며, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 3일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)이 본건의 말소기준권리임.

* 등기부 요약:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 근저당권 (을1) - 말소기준권리

* 압류 (갑9, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15) - 모두 말소 처리됨.

* 가압류 (갑17) - 말소 처리됨.

* 임의경매개시결정 (갑18) - 본건 경매를 개시한 권리임.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 474,120,000원이나, 본건 임의경매 개시 결정 채권액은 390,000,000원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계가 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (세부 내용 미기재로 인해 인수 여부 불확실하며, 확인 필요).

4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 공부 및 현황상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 자체는 제1, 2종 근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설 등으로 복합 사용 가능함.

* 주변 상권: 부산지방법원 서부지원을 중심으로 형성된 상업지역으로, 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 건축물 정보: 2019년 10월 15일 사용승인된 우진메디컬프라자 건물 내 2층 206호이며, 해당 건물은 지하 2층, 지상 10층 규모로 총 63개 호실로 구성되어 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 시설 입지에 적합한 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 건물 인근에는 은행, 병원, 식당, 마트 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리함. 부산지방법원 서부지원이 가까워 관련 업무 처리에도 용이함.

* 주변 혐오시설: 본건 건물 주변으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 대부분 주거 및 상업 시설로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부상 '지상권개요'라는 항목이 있으나 상세 내용이 없어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 인수될 가능성이 있음. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 현재 거주하거나 점유 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 현황을 정확히 파악하는 것이 중요함.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 대수선 등 건축 행위 시 관련 법규 및 심의를 통해 제한받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동의 우진메디컬프라자 내에 위치한 근린생활시설로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 양호함. 법원 인근의 일반상업지역에 위치하여 접근성이 뛰어나고, 주변 상업시설과의 연계성도 좋음. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 존재 가능성과 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 권리관계 확인 시 주의가 요구되는 부분임.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2019년에 사용승인을 받은 현대식 건물로, 내외부 컨디션이 양호할 것으로 예상됨.

* 일반상업지역 내 핵심 입지로, 상업 시설로서의 잠재력 및 임대 수익 창출 가능성이 높음.

* 법원 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요층 확보가 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(661,000,000원) 및 총 채권액(474,120,000원)을 기준으로 하되, 물건의 상세 권리관계 분석, 임대차 현황 조사, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수해야 할 부담이 없는 권리들을 모두 소멸시킨다는 전제하에, 수익률 및 투자 목표에 부합하는 합리적인 수준으로 결정하는 것이 중요함. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 다른 부대 비용 및 명도 비용 등을 감안하여 입찰가를 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.