나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1291 [1] 부산광역시 사하구 하단동 521-5 한라리치스파티움 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 도시철도1호선'하단역' 북서측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 공동주택 및 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도'하단역'이 소재하여 제반
교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 13층 건물 한라리치스파티움 내 8층 801로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스
설비, 공동현관기, 주차타워설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 공동
주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동 521-5번지, 한라리치스파티움 8층 801호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경1291 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 211,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지 면적은 19.72㎡ (약 5.96평)이며, 건물 면적은 84.56㎡ (약 25.58평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, 도시철도 1호선 '하단역'에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 '하단역'이 소재하여 교통 여건이 매우 편리합니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로, 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본 물건은 준주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 부산지방법원 서부지원 2025타경1291의 강제경매 개시결정등기(갑10)입니다.

등기부 요약상, 선순위로 김현진의 소유권보존등기(갑1, 2016-06-03)가 있으며, 이는 말소되지 않습니다.

가장 중요한 권리 사항은 을구 7번 순위의 주택임차권(이은지, 보증금 220,000,000원, 전입일자 2022-03-04, 확정일자 2022-02-04)입니다.

이 임차권은 말소 기준권리보다 선순위에 해당하며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다.

이는 경매 낙찰 후 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 본 건의 낙찰가는 임차인의 인수 보증금 220,000,000원을 포함하여 총 인수 비용을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

하단역 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어, 오피스텔 이용객들의 생활 편의성이 높습니다.

공동주택 및 업무시설이 혼합된 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 편의시설이 다수 소재하여 생활하기에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 보증금 220,000,000원의 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 물건명세서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 점유 및 임대차 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (다만, 본 건의 경우 특정 임차인이 명시되어 있어 해당 임차인과의 관계가 주요 쟁점입니다.)

* 주거용 사용 가능: 오피스텔 용도이나 주거용으로 사용 가능하므로, 주거용 관련 법규 및 세금 등을 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

교통 및 생활 편의성은 매우 우수하며, 건물 자체의 연식(2016년 준공)도 비교적 최신에 속합니다.

그러나 가장 큰 관건은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 이로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 220,000,000원은 입찰가 산정에 있어 결정적인 요소가 됩니다.

만약 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 해당 금액만큼 추가적인 자금 부담이 발생함을 반드시 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 하단역을 중심으로 한 교통의 편리성과 풍부한 유동인구.

* 활발한 지역 개발 잠재력: 하단 지역의 지속적인 발전 가능성.

* 주거 및 업무 겸용: 오피스텔로서의 다목적 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 건물 면적(84.56㎡)의 오피스텔 거래 시, 약 2,500,000원/㎡의 가격 형성 추이를 보입니다. 이는 감정가(211,000,000원)와 유사한 수준입니다.

따라서, 시장 가격 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 211,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다.

중요: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 금액입니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 인수해야 합니다. 따라서 총 실인수가는 '예상 입찰가' + '인수 보증금 (미변제분)'이 될 것입니다. 이 점을 반드시 유념하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

1.9. 주변 시설 확인

제공된 정보와 일반적인 지도 검색을 통해 확인한 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.