나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101303 [1] 부산광역시 사하구 하단동 513-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '에덴공원' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 주상지대로서, 주상환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도1호선'하단역'이 인근에 위치하여 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(70m)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
미 상 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층건으로서,
(사용승인일 : 1985.02.13, 일부증축 : 2017.03.10)
외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 및 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창 및 강화유리창 등 구조임.

이용상태

1층 : 근린생활시설( 점포2)
2층 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 · 배수시설, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물 및 종물이(ㄱ~ㅂ)이 '지적 및 건물개황도'와 같이 소재하며, 토지에 미치는 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.
.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 1층: 근린생활시설(점포2), 2층: 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경101303 (1)

부산광역시 사하구 하단동 513-6

근린주택

감정가: 1,177,777,040원

토지면적: 145.50㎡ (약 44.01평)

토지지분: 145.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 178.38㎡ (약 53.96평)

건물지분: 178.38㎡

건물 제시외면적: 23.17㎡ (매각에 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOO

건물 구조: 조적조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 2층건 (사용승인일: 1985.02.13, 일부증축: 2017.03.10)

건물 이용상태: 1층 근린생활시설(점포2), 2층 주택

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, '에덴공원' 남동측 인근입니다.

주변은 각종 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 주상지대로서, 주상환경은 보통입니다.

차량 통행이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '하단역'이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 무난합니다.

토지는 인접지와 등고, 평탄한 사다리형으로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 70m)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 10월 10일 접수된 승학신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

본건 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리는 없습니다.

채권자 승학신용협동조합이 임의경매를 신청하였으며, 등기부채권 총액은 토지 1,014,771,014원, 건물 1,075,250,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입/확정/배당 2023-09-13/2023-09-13/2025-06-25. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2023-08-03. 확정/배당 없음. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-11-05, 확정 2021-10-12, 배당 2025-01-17. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 을9, 금액 90,000,000원, 말소됨)

* 추 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입 2022-09-15. 확정/배당 없음. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 사하구 하단동, 도시철도 1호선 하단역 역세권에 위치한 지역입니다.

주변은 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합지대입니다.

하단역을 중심으로 유동인구가 많으며, 대중교통 접근성이 우수하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보 JSON 데이터는 주로 '다세대' 주택으로, 본건의 '근린주택' 용도와 규모가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 데이터의 매매가는 약 1억 4천만 원 ~ 1억 6천 5백만 원 수준이나, 이는 본건의 감정가(약 11억 7천 8백만 원)와 큰 차이를 보입니다. 본건은 토지 가치 및 상업 시설 가치가 높게 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통이 매우 편리합니다. 도시철도 1호선 하단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

주변에 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

'에덴공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물은 1985년에 준공되어 노후도가 있습니다. 2017년 일부 증축되었으나, 내부 시설 및 설비에 대한 점검과 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물(23.17㎡)이 매각에 포함되므로, 현장에서 실제 이용 상태 및 법적 현황을 확인해야 합니다.

임대 관계가 일부 미상인 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 세부적인 소통이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 최고높이 제한지역에 해당하여 향후 건축 행위 시 규제가 있을 수 있습니다.

주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 하단동의 우수한 입지에 위치한 근린주택입니다.

하단역 역세권이라는 지리적 이점과 상업 및 주거 활동이 가능한 용도로 인해 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없으며, 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 진행됩니다.

다만, 건물 노후도 및 향후 리모델링/증축 가능성, 임대 관계 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 하단역 인근으로 뛰어난 접근성과 높은 유동인구 확보.

주상복합 용도: 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 다양한 수요층 공략 가능.

개발 잠재력: 하단역 일대는 지역 개발 가능성이 있는 지역으로 장기적인 투자 가치 기대.

권리상 안전: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,177,777,040원 (약 11억 7천 8백만 원)입니다.

제공된 주변 시세 데이터는 '다세대' 주택으로 본건 '근린주택'과 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서 본건의 가치는 주로 감정가를 기준으로 판단해야 합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 입지가 양호하나 건물의 노후도를 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 유찰 시 감정가 대비 20~30% 감가된 금액부터 시작하나, 본건의 경우 첫 경매에서 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

시세 조사 결과, 본건과 유사한 규모 및 입지의 근린주택이 감정가 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

보수적 접근 시, 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 10억 6천만 원 ~ 11억 8천만 원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

더 적극적인 투자를 고려한다면, 시세 조사 결과에 따라 11억 8천만 원 이상도 가능할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 약 10억 6천만 원 ~ 11억 8천만 원. (세부 시세 조사 및 현장 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.