나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101187 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1184-1 지사금강펜테리움 113동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 ""녹산초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지 및 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대
중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 20층 건물내 제9층 제905호로서,
외 벽: 인조석 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있으며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접
합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역(부산과학일반
산업단지)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광
역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환
경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(지사중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
지방산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설
구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시
과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 곽옥동)로부터 2026. 6. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101187 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1184-1, 지사금강펜테리움 113동 9층905호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 126,000,000원

토지면적: 38.86㎡ (약 11.76평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

분양면적: 약 59.94㎡ ~ 59.99㎡ (약 18.13평 ~ 18.15평) (최근 매매 정보 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 강서구 지사동에 위치하며, "녹산초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 공장들이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 및 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 환경은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 경제자유구역(부산과학일반산업단지), 지방산업단지(부산과학지방산업단지), 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 부산광역시 북부교육지원청 및 지사중학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685)를 통해 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설

본 물건이 위치한 지역은 부산 강서구의 지사국가산업단지에 속해 있으며, 주변에 공장들이 다수 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

본 건물의 말소기준권리는 2024년 3월 12일에 접수된 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 곽 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2023-05-08

등기부상 해당 임차권(을3)은 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

또한, 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 측에서 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 3월 12일자 압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차권(을3)은 말소 예정입니다.

이후 설정된 모든 권리(압류 갑6, 가압류 갑7, 강제경매 갑8)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

결론적으로, 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리(임차권 포함)가 소멸되어 매수인은 깨끗한 등기 상태를 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 강서구 지사동은 산업단지와 주거단지가 복합적으로 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

본 물건이 속한 금강펜테리움 단지는 이러한 환경 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 다수의 공장이 혼재되어 있습니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 기준으로 본 건과 유사한 면적(약 59.94㎡)의 거래가는 11억 5천만원에서 11억 8천만원 사이에서 형성되었습니다.

평균 시세는 약 11억 6,833만원 수준입니다.

감정가(12억 6천만원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 시세 이하 낙찰 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 지사금강펜테리움

주소: 부산광역시 강서구 지사동 1184-1

준공년월: 2013년 11월 19일 (사용승인일)

총 세대수: 1111세대 (17개 동)

본 건이 속한 113동의 최고층수는 20층입니다.

단지 내 총 주차대수는 1117대로, 세대당 약 1대 수준의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

교육시설: 물건 북측 인근에 녹산초등학교가 위치하며, 지사중학교도 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

비록 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 법적 문제는 해결된 것으로 보이나, 경매 절차 중 예상치 못한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 제출된 확약서의 내용이 실제 법적 효력과 완벽하게 일치하는지에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

토지이용계획상 '하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682~4685) 별도 확인요'라는 기재가 있어, 매수인의 직접적인 확인이 요구됩니다.

단지 주변에 공장이 다수 분포하고 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 지사동에 위치한 지사금강펜테리움 아파트입니다.

비교적 최근인 2013년에 준공되어 단지 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어, 매수인이 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 점과 주변 공단 지역의 환경적 특성은 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 임차인 관련 법적 리스크 해소: 대항력 있는 임차인 문제와 관련된 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 생활 환경: 초등학교 및 근린생활시설 접근성이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가가 최근 시세보다 높으나, 경쟁력 있는 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 고려사항

* 감정가와 시세 비교: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 환경: 공업 단지와 인접하여 소음, 분진 등의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

* 추가 확인 사항: 토지이용계획상 '하천 관련' 사항에 대한 매수인의 직접 확인 의무가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 시세 평균: 약 11억 6,833만원

감정가: 12억 6,000만원

본 물건의 경우, 임차인 관련 부담이 없고 권리 관계가 명확하므로 시세 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 최근 시세 대비 10~20% 낮은 가격대인 약 9억 5천만원에서 10억 5천만원 사이의 입찰가를 목표로 하는 것이 바람직합니다.

더불어, 본 건은 강제 경매이므로 채권자의 신청 취하 또는 기일 변경 가능성을 염두에 두고, 시장 상황과 자금 계획을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 낙찰가 산정 고려사항

입찰 희망가는 본 물건의 현재 상태, 수리 비용, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

경쟁 상황 및 개인의 자금 여력을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.