나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101082 [1] 부산광역시 서구 초장동 42-36 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101082 [1] 부산광역시 서구 초장동 42-36 대지 경매

• 사건번호: 2025타경101082
• 주소: 부산광역시 서구 초장동 42-36
• 용도: 대지

부산서부지원 경매4계 2025타경101082 | 소재지: 부산광역시 서구 초장동 42-36 | 감정가: 94,200,000원 | 최저가: 46,158,000원 | 용도: 대지

1. 부산서부지원 2025타경101082 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101082 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기OOOOO

1.1. 2.소재지 및 토지 정보

소재지: 부산광역시 서구 초장동 42-36

용도: 대지

토지면적: 62.80㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.8㎡ (약 19.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 90.00㎡ (소유자 미상의 무허가 건물)

1.1. 4.매각 및 감정 정보

매각대상: 토지매각

감정가: 94,200,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 초장동에 위치하며, '천주교초장교회' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 이 지역은 주로 기존 주택가와 소규모 근린상가가 어우러져 형성된 생활권입니다. 또한, 감천항 인근에 위치하여 항구 관련 시설과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

1.2. 2.교통 및 도로 접근성

본건 부근까지 차량의 접근이 용이하며, 주요 간선도로와의 연계성도 무난한 편입니다. 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 수준으로 파악됩니다. 토지의 북동측으로는 세로(불)로 지정된 도로에 접하고 있어 접근에 유리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황 및 건물 상태

등기부상에는 건물 정보가 없으며, 현황상 기존 목조와즙건물은 멸실되었습니다. 현재 토지 지상에는 소유자 미상의 무허가 건물인 조적조 슬래브지붕 2층 건물이 소재하고 있습니다.

1.3. 2.법정지상권 및 특이사항

본건은 특이사항으로 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 다만, 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태로, 이는 향후 토지 이용에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.3. 3.매각 제외 물건

토지 지상의 제시외 건물(1-1)은 감정평가서에 따라 이번 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 상권 및 지역 분석

1.4. 1.토지이용계획

본 토지는 도시계획상 제2종일반주거지역에 속합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있으며 (2015년 1월 14일 기준), 가축 사육 제한 구역이기도 합니다.

1.4. 2.주변 상권 특성

초장동 일대는 주거 기능과 함께 항구 관련 상권 및 소규모 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 본건 주변으로도 주택과 근린 상가들이 분포하고 있어, 기본적인 지역 내수요를 충족하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.토지 이용 상태

본건 토지는 직사각형(세장형) 형태를 띠고 있으며, 현재는 건물이 들어설 수 있는 땅, 즉 건부지로 활용되고 있습니다.

1.5. 2.건물 현황 및 편의시설

등기부상에는 건물 정보가 없으나, 실제로는 소유자가 불분명한 무허가 2층 건물이 있습니다. 이 건물은 단독주택으로 사용되고 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖춰져 있는 것으로 확인됩니다. 주변 근린 상가 및 주택가에 속해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 추정됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.무허가 건물 및 법정지상권 불확실성

가장 큰 리스크는 토지 위에 소유자 미상의 무허가 건물이 존재한다는 점입니다. 이 건물이 법정지상권을 취득하는지 여부가 불분명하여, 향후 토지 사용 및 처분에 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 2.매각 제외로 인한 토지 활용 제약

해당 무허가 건물은 이번 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지를 낙찰받더라도 건물로 인해 토지를 자유롭게 사용하거나 개발하는 데 제약이 따를 수 있음을 의미합니다. 감정평가액 역시 이러한 제약을 반영하여 산정되었습니다.

1.6. 3.토지 가격 결정 요인

최저매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가액으로 결정되었습니다.

1.6. 4.혐오시설 및 지역 민원 가능성

본건 소재지인 초장동은 항구 지역과 인접해 있어, 항만 시설이나 관련 산업 시설로 인해 일부 지역 주민들에게는 혐오시설로 인식될 수 있는 요소가 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 본건에서 직접적으로 인접한 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.물건 현황 요약

본건은 부산 서구 초장동 42-36번지 소재 토지(62.80㎡, 약 19.00평)가 부동산강제경매로 나왔습니다. 감정가는 94,200,000원이며, 토지는 건부지로 이용 중입니다. 등기부상 건물은 멸실되었으나, 소유자 미상의 무허가 2층 건물이 존재하며, 이 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.7. 2.투자 관점에서의 평가

본 물건은 토지 자체의 가격보다는 토지 위에 존재하는 무허가 건물과 법정지상권 성립 여부가 불확실하다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 토지 낙찰 후에도 해당 건물의 문제 해결 없이는 자유로운 사용이 어려울 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.초장동 지역의 지리적 이점

부산의 항구 지역과 인접해 있다는 점은 향후 지역 개발 또는 특정 용도에서의 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

1.8. 2.무허가 건물 문제 해결 시의 가치 상승

만약 법적 절차를 통해 무허가 건물의 문제를 해결하거나, 합법적으로 사용할 수 있는 방안을 마련한다면, 토지의 활용도가 극대화되어 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

1.8. 3.저가 매수의 기회

권리 관계의 복잡성과 무허가 건물로 인한 제약을 감안할 때, 시장 가치 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 4.신중한 권리 분석 및 현장 확인 필수

입찰 전 반드시 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토와, 현장 방문을 통해 무허가 건물의 실제 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

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법원 정보

부산서부지원 경매4계