나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101059 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 421-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101059 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 421-2 단독주택 경매

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부산서부지원 경매3계 2025타경101059 | 소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 421-2 | 감정가: 300,573,360원 | 최저가: 210,401,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101059 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 421-2

용도: 단독주택 (주거용 건부지)

감정가: 300,573,360원

토지면적 (공유지분 대상 총면적): $1587.40\text{m}^2$ ($480.19\text{평}$)

건물면적 (공유지분 대상 총면적): $75.04\text{m}^2$ ($22.70\text{평}$)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채권자: 백OO (형식적 경매 특성)

1.2. 특징 및 주의사항

본 건은 공유물 전체를 매각하여 그 대금을 청산하기 위한 형식적 경매 물건입니다.

매각 대상은 '토지(목록1)의 지분'과 '건물(목록 가)의 지분' 및 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)을 모두 포함하는 '일괄매각'입니다.

토지 감정요항표상 토지의 동측 일부는 현황 '도로'로 이용 중인 점을 고려하여 감정평가되었습니다. 따라서, 실제 사용 가능한 토지면적에 대한 검토가 필요합니다.

건물은 1977년 사용승인된 보록크조 스라브가 2층 주택이며, 제시외 건물($3.25\text{m}^2$, $0.98\text{평}$)이 부속되어 일괄 매각됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 사상구 덕포동 '부산도서관' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택과 아파트단지, 시장, 중소형 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4m 내외의 막다른 현황도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다.

2.2. 상권분석

주변에 시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활편의시설 이용은 용이합니다.

다만, 중소형의 공장이 혼재된 지역 특성상, 주거지역 외 상업/산업 시설의 영향이 있을 수 있습니다.

2.3. 생활정보

교통상황은 인근에 부산도시철도 2호선 '덕포역'과 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주요시설로는 '부산도서관'이 인접해 있어 문화생활 여건은 양호합니다.

혐오시설: 감정평가서상 명시된 직접적인 혐오시설은 없으나, 주위에 중소형 공장 등이 혼재되어 있어 소음 및 환경적인 측면에서 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

경매구분은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 강제/임의경매와 달리 채권채무 관계가 복잡하지 않을 수 있으나, 소유자(백OO)가 채권자로 등재되어 있는 점을 감안해야 합니다.

가장 중요한 권리관계는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(사용/수익/분할 등)가 필수적이며, 협의가 안 될 경우 '공유물분할청구소송' 등을 통해 문제를 해결해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자 및 임차인 유무에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

3.2. 토지이용계획

토지는 제2종일반주거지역(2013-07-01)에 속하여 건폐율, 용적률 등에서 재산권 행사에 유리한 측면이 있습니다.

법규 제한으로는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한을 받습니다.

특히, 2024년 3월 13일 '침수위험지구'로 지정되었으므로, 건축물 안전 및 보험 가입 시 이를 고려해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

토지의 현황 도로 이용 부분: 감정평가 시 이미 반영되었다고 하나, 실제로 사유지가 도로로 이용되는 면적에 대한 정확한 파악과 그에 따른 활용가치 하락 여부를 판단해야 합니다.

공유지분 매각: 낙찰자는 다른 공유자들과의 관계 정립이 필수입니다. 협의에 따라 장기간의 법적 분쟁(공유물분할 소송)이 발생할 수 있으며, 이는 투자 회수 기간을 늘리는 주요 요인이 될 수 있습니다.

노후 건물: 1977년에 지어진 건물로, 높은 감가상각 및 재건축/리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본 건은 '형식적 경매' 및 '지분 매각'이라는 특수성을 가진 물건으로, 일반 투자자보다는 특수물건 처리 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

제2종일반주거지역에 위치하고 부산도시철도 2호선 덕포역이 인근에 있어 입지적 잠재력은 있으나, 복잡한 지분 관계, 토지 일부 도로 이용, 노후 건물, 침수위험지구 지정 등의 리스크를 동시에 안고 있습니다.

따라서, 이 리스크를 감안한 보수적인 가격 산정과 공유물 처리 전략(공유물분할 소송 또는 타 공유자 지분 매입/매도)이 명확해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

청산을 위한 형식적 경매: 채권자/채무자가 지분 관계자인 경우가 많아 권리관계가 비교적 단순합니다.

제2종일반주거지역: 향후 지분 정리 후 단독 또는 공동 개발을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.

덕포역 인근의 양호한 교통 접근성: 주거용 부동산으로서 기본적인 입지 조건이 갖추어져 있습니다.

일괄매각: 토지 지분과 건물 지분을 함께 취득하여 협상력 및 소유권 행사 범위를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계