나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100587 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는 오피스텔
(현칭:크라운34) 6층 601호로서 부근은 공동주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 하단역이
소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 6층 601호로서
외부 : 치장석재 및 스톤코트마감 등.
창호 : 샷시창의 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 스프링클러, 공동
현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접함).
비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보전지역(2020-02-05)
<문화유산의 보전 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 부산서부지원 2025타경100587 (1)

- 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34, 4층 403호

- 건물명: (정보 없음, 다만 인근 유사 건물명 '크라운9'이 언급됨)

- 용도: 다세대주택 (주거용으로 이용 중, 건축물대장상 업무시설/공동주택)

- 총 층수: 13층 건물 중 4층

- 전용면적: 57.11㎡ (약 17.28평)

- 토지면적: 13.98㎡ (약 4.23평) (토지지분)

- 감정가: 334,000,000원

1.1. 입지조건

- 위치: 부산광역시 사하구 하단동, 하단초등학교 남서측 인근 지역.

- 주변 환경: 공동주택, 빌라, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

- 교통 여건:

* 부산 도시철도 1호선 하단역 인접 (역세권)

* 인근 버스정류장 위치, 대중교통 이용 편리

* 차량 진출입 용이

- 도로 상태: 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

1.2. 권리분석

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 온천새마을금고

- 말소기준권리: 2021년 07월 15일 접수, 온천새마을금고 근저당권 (채권 최고액 116,600,000원)

- 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (원칙적으로 지상권이 소멸되지 않을 수 있으나, 본건 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않음)

- 등기부채권 총액: 347,244,747원

- 주요 권리 내역:

* 소유권이전4번신탁등기말소 (2021-07-15)

* 근저당권 (말소기준권리) (2021-07-15, 116,600,000원)

* 가압류 (주택도시보증공사) (2024-04-22, 160,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사) (2024-06-12)

* 임의경매 (본건) (2025-01-23, 196,287,480원)

* 가압류 (제이비우리캐피탈) (2025-04-11, 70,644,747원)

* 압류 (동래세무서장) (2025-12-26)

- 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상. (보증금 및 차임 등 상세 내용 미확인 시, 인수 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.)

1.3. 상권분석

- 지역 특성: 부산 사하구 하단동의 준주거지역으로, 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역. 하단역 인근으로 유동인구 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

- 상권 현황: 인근에 하단초등학교가 위치하며, 다양한 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

1.4. 생활정보

- 주거 편의:

* 부산 도시철도 1호선 하단역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 버스정류장이 인접해 있어 부산 시내 이동이 용이함.

- 교육 환경: 하단초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리함.

- 건물 구조 및 설비:

* 철근콘크리트구조, 13층 건물 내 4층에 위치.

* 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비 갖춤.

- 주변 편의 시설: (별도 정보 없음, 상권 분석 참고)

1.5. 잠재적 리스크

- 중복 사건 및 공동 담보: 본건과 관련된 추가적인 경매 또는 채무 관계가 존재할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요함.

- 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. (상세 내용 확인 필요)

- 토지 이용 계획 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

- 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 등재되어 있으나, 실질적으로는 다세대주택으로 이용 중인 점은 관리 또는 관련 법규 적용 시 확인이 필요할 수 있음.

- 주변 시설 확인: 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오 시설 존재 여부는 본 제공 정보로는 확인되지 않았으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 부산 사하구 하단동에 위치한 4층 403호 다세대주택(겸용 오피스텔)으로, 감정가는 3억 3천 4백만원입니다.

- 하단역 인근 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

- 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 법적으로 안전한 물건으로 판단됩니다.

- 다만, 중복 사건 및 공동 담보 물건이며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 및 보증금 관련 예상치 못한 변수를 내포하고 있어 주의가 요구됩니다. 또한, 비행안전구역 등의 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 역세권 프리미엄: 1호선 하단역과의 인접성으로 인한 꾸준한 주거 수요 기대.

- 소형 면적 메리트: 전용면적 약 17.28평으로 1인 가구 또는 소형 가구 실수요자에게 적합.

- 권리 인수 부담 없음: 모든 등기 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능.

- 지역 개발 잠재력: 준주거지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

- 본건의 전용면적(57.11㎡)과 유사한 최근 실거래가를 분석한 결과, 제곱미터당 약 310만원 ~ 340만원 수준으로 형성되어 있습니다.

- 이를 토대로 산정한 본건의 적정 시세는 약 1억 8천만원 ~ 2억원 수준으로 추정됩니다.

- 감정가(3억 3천 4백만원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

- 종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 및 기타 부대 비용 등을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 전후로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.