나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101033 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1491-48 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101033 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1491-48 대지 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2025타경101033 | 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 1491-48 | 감정가: 817,740,000원 | 최저가: 572,418,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101033 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 1491-48

용도: 대지 (나지 상태)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 기본 정보

토지면적: 354.00㎡ (약 107.09평)

감정가: 817,740,000원

소유자: 박OO

채권자: 중OOOOOOOO

2. 입지조건

본건 토지는 부산광역시 강서구 대저1동 소재 "낙동중학교" 서측 인근에 위치하며, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 부산보호관찰소, 나지 등이 혼재된 지역입니다. 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지이며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 대저역(부산도시철도 3호선, 부산김해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 토지만 매각 대상입니다.

건물면적 및 제시외면적이 0.00㎡로 나지 상태임이 확인되어 법정지상권 성립 여지는 없습니다.

다만, 현재 임대관계는 미상(未詳)이므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈에 대한 현장 조사 및 대응이 필요합니다.

소유자 박OO, 채권자 중OOOOOOOO 외에 별도의 특이사항은 보고된 바 없으나, 등기부등본상의 권리 관계를 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 제2종일반주거지역의 면적비율이 높아 사실상 주거용지로서의 가치가 높게 평가되었습니다. 현재 나지 상태이므로 현 시점에서는 상권이 형성되어 있지 않습니다. 향후 개발 계획에 따라 단독주택, 공동주택 또는 근린생활시설 등의 주거 밀접형 상권 조성이 가능합니다. 주요 역인 대저역이 인근에 있어 역세권 배후 상권으로 발전 가능성도 있으나, 4미터 내외의 진입도로 폭은 상업시설 대규모 개발에는 제약으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성: 부산도시철도 3호선 및 부산김해선 대저역을 이용할 수 있으며, 시내버스 정류장도 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 시설: 낙동중학교가 인접해 교육시설 접근성이 양호합니다.

특수 시설: 부근에 부산보호관찰소가 위치하고 있어, 이는 일부 투자자 및 실거주 희망자에게는 선호도가 낮은 시설로 인식될 수 있습니다. (외부 검색 결과, 기타 대규모 혐오시설은 확인되지 않음.)

6. 잠재적 리스크

도시계획도로 저촉: 본건 토지 일부가 '소로2류(폭 8m~10m)' 도시계획도로에 저촉(주의사항)되어 있습니다. 향후 도로 개설 및 확장 시 실제 사용할 수 있는 면적(가용 면적)이 감소할 수 있으며, 이에 대한 보상 및 건축 제한 여부를 정확히 확인해야 합니다.

용도지역 복합: 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으나, 제2종을 기준으로 감정평가되었습니다. 건축 시에는 두 용도지역의 건축 규제를 모두 준수해야 하는 복잡성이 있습니다.

토지거래허가구역: 2024년 3월 2일부터 2027년 3월 1일까지 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 실거주 또는 실사용 목적이 없는 투자 목적의 취득 시에는 허가를 받지 못할 수 있습니다.

개발 제한: 상대보호구역(학교) 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물의 높이, 용도 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구의 주거 개발 잠재력을 가진 대지이며, 대저역세권의 교통 여건이 양호한 투자 물건입니다. 토지 면적이 354.00㎡ (약 107.09평)로 개발하기에 적절한 규모입니다. 특히 제2종일반주거지역의 높은 면적 비중은 주거 시설 개발에 유리하게 작용할 수 있습니다.

그러나, 도시계획도로 저촉 및 토지거래허가구역 지정이라는 두 가지 주요 리스크를 안고 있습니다. 입찰 전 토지의 정확한 가용 면적과 도로 저촉에 따른 개발의 제약 정도를 필히 분석해야 하며, 토지거래허가구역 지정 기간 내 허가 가능 여부를 면밀히 검토해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 대저역(3호선/김해선)을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

개발 용이성: 별도의 철거물이 없는 나지 상태로, 즉시 건축 또는 개발 계획 수립이 가능합니다.

높은 주거 가치: 주거지역 중에서도 용적률이 비교적 높은 제2종일반주거지역의 가치로 평가되어 향후 주택 또는 주상복합 시설 개발에 적합합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계