나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101016 [1] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 '주례중학교'북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량의 접근이 용이하고, 인근에 부산도시철도 2호선'냉정역’및 시내버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통시설은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제3층 제305호로서,
외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 새시 이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) - 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 천정매립형 냉·난방설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형의 토지이며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 북측으로 광대로, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~3 공히
준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m이하))<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타 : 없음

물건 비고

업무시설(오피스텔)-주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101016 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 3층305호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 183,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

토지 지분: 14.655199999999999㎡ (약 4.43평)

건물 면적 (전용면적): 70.13㎡ (약 21.21평)

건물 지분: 70.1344㎡ (약 21.21평)

주요 면적 정보 (JSON 분석 기반, 공급면적 가능성): 92.1901㎡ (약 27.89평)

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2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하며, 주례중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 냉정역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 시설은 양호한 편입니다. 물건지 북측으로는 광대로, 서측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

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3.1. 권리관계 요약

본 건의 등기부등본상 확인되는 주요 권리로는 소유권이전 3번 신탁등기말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 최정원 외 1인의 가압류 (갑5)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차권(을1)이 존재합니다.

* 임차인: 추

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 16일

* 확정일자: 2021년 6월 3일

* 대항력: 있음 (인수)

* 비고: 해당 임차보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

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4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 주례중학교 인근으로, 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

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5.1. 편의 시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 냉정역 인근 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

주례중학교가 인접해 있으며, 주례여고 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

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6.1. 임차보증금 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원 인수입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하므로 실질적인 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 명도 위험

대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 임차인과의 원만한 명도 협상이 중요하며, 협상이 원만하지 않을 경우 명도 소송 등 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

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종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 오피스텔로, 냉정역을 이용한 역세권 이점과 편리한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 180,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매수 비용이 감정가 또는 시장가를 초과할 수 있으므로, 권리 분석 및 배당 내역을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 본 건은 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

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투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 부산 지하철 2호선 냉정역과의 접근성이 뛰어나 수요층 확보에 유리합니다.

* 안정적인 주거 수요: 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 준주거지역: 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

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9.1. 시세 분석

최근 관련 오피스텔 매매 사례 분석 결과, 유사한 층(3층)의 공급면적 약 92.19㎡ (약 27.89평) 기준 매매가가 2025년 2월 10일 186,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 전용면적(70.13㎡, 약 21.21평)을 고려하면 실제 시세는 이보다 낮을 수 있으나, 2025년 2월 거래 사례를 참고 시점의 시세로 볼 수 있습니다.

본 건의 감정가는 183,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 경우, 180,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다. 이는 감정가(183,000,000원) 및 최근 시세(약 186,000,000원)와 거의 동일하거나 더 높은 금액입니다.

매수자가 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + (180,000,000원 - 임차인 배당금)'이 됩니다. 따라서, 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 낙찰가와 임차보증금을 합한 금액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금과의 관계를 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

주의: 본 입찰가 범위는 낙찰가 기준이며, 최종적인 매수인의 총 지출액은 낙찰가에 임차인 배당금 제외 잔액을 합산한 금액이 됩니다. 임차인의 배당 여부 및 금액에 따라 실제 총 매수 비용은 달라집니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

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