나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경229 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1134-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경229 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1134-1 대지 경매

• 사건번호: 2025타경229
• 주소: 부산광역시 사하구 다대동 1134-1
• 용도: 대지

부산서부지원 경매4계 2025타경229 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1134-1 | 감정가: 140,021,000원 | 최저가: 68,611,000원 | 용도: 대지

1. 부산 서부지원 2025타경229 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경229 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1134-1

용도: 대지

감정가: 140,021,000원

토지면적: 83.00㎡ (약 25.11평)

토지지분: 83㎡

건물 제시외면적: 180.00㎡ (본건 토지 위에 존재하는 미등기 건물 면적)

매각대상: 토지매각 (건물은 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 토지 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 최저매각가격은 제시외 건물 등을 감안한 토지 평가액입니다.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, '다대초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재합니다. 또한, '부산도시철도1호선 다대포항역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 교통의 요지입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 현재 단독주택의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본 건 토지의 남측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(110m, 80m), 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건축 행위 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.2. 6.제시목록 외의 물건

본건 토지 상에는 조적조 슬래브지붕의 3층 규모 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있습니다. 현장 조사 시 내부 확인은 어려웠으나, 외부 관찰 및 개략적인 실측을 통해 면적이 산정되었습니다. 이 제시외 건물은 감정평가 시 원가법과 관찰감가법을 병용하여 평가되었으며, 향후 경매 응찰 시 내부 구조, 관리 상태, 이용 상황 등을 재확인하시기 바랍니다.

1.2. 7.공부와의 차이

본 토지 및 건물 공부와 현황 간의 차이는 없습니다.

1.2. 8.기타참고사항

임대 관계는 미상입니다. 본건 토지 상에 소재하는 제시외 건물은 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 제시외 건물의 존재를 고려하여 토지 평가액을 별도 부기하였습니다. 경매 진행 시 제시외 건물의 소유권 여부 및 일괄 처분 가능성 등을 재확인하시는 것이 매우 중요합니다.

1.3. 입지조건

본건은 부산 지하철 1호선 다대포항역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다. 남측으로 3m 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 다대초등학교가 소재하여 교육 환경 또한 우수합니다. 단독주택과 공동주택, 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거 및 상업 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 지역은 정비된 주거 환경을 갖추고 있으며, 현재까지 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 토지만 매각 대상이며, 토지 위에 존재하는 180㎡ 규모의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 가장 주의해야 할 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 인용해야 하므로 토지의 자유로운 이용 및 처분에 제약이 따르게 됩니다. 감정평가서 상 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있으므로, 이는 반드시 입찰 전에 법률 전문가와 상담하거나 상세한 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 핵심 사항입니다. 제시외 건물의 소유권 및 일괄 매각 여부도 재확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 다대동 지역은 단독주택과 공동주택이 밀집된 배후 주거 단지를 기반으로 합니다. 또한, 다대초등학교 및 다대포항역을 중심으로 형성된 근린생활시설들은 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다. 지하철역 인근이라는 지리적 이점은 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 미치며, 이는 소매업, 서비스업 등 다양한 상업 활동에 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다. 현재로서는 안정적인 지역 상권이 형성되어 있다고 판단됩니다.

1.6. 생활정보

교육: 단지 인근에 다대초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 편리합니다.

교통: 부산도시철도 1호선 다대포항역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 다수 분포하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 위에 존재하는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제한이 발생하여 토지의 가치가 하락하거나 활용에 어려움이 따를 수 있습니다. 제시외 건물의 존재로 인해 최저매각가격이 조정되었으나, 이 건물의 법적 지위와 매각 후 처리 방안(철거, 매수 협상 등)에 대한 명확한 확인 없이 경매에 참여할 경우 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 부산 서부지원 2025타경229 (1) 물건은 부산 사하구 다대동의 역세권에 위치한 대지로서, 교육 및 교통 환경이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 자랑합니다. 하지만 토지 위에 존재하는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불확실하다는 점이 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. 이러한 법적 쟁점과 제시외 건물 처리 문제를 사전에 철저히 분석하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 비교적 안정적인 토지 자산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 권리 분석과 현장 조사를 통해 모든 가능성을 검토하시기 바랍니다.

1.9. 투자 포인트

입지: 부산 지하철 1호선 다대포항역 인근 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성과 함께 지역 개발의 수혜를 기대할 수 있는 위치입니다.

토지 활용성: 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 허가 등을 통해 단독주택 외에도 다양한 용도의 개발이 가능하여 토지 자체의 잠재적 가치가 높습니다.

저가 매수 기회: 법정지상권이라는 법적 불확실성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 관련 리스크 해소 방안 마련이 전제되어야 합니다.)

법원 정보

부산서부지원 경매4계