나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100426 [1] 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가 소재 '도시철도1호선'자갈치역' 남서측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 대로변의 각종 상업시설 및 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'자갈치역'이 소재하
여 제반 교통 상황 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 15층 건물인 명성오션 내 지1층 비101호
외 71개호로서
외 벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장석 붙임,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감, 몰탈 마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 1, 2는 근린생활시설이며,
기호 3~72는 주거용으로 사용 가능한 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동설비로 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기 등을 갖추고 있고,
기호 2는 위생 및 급배수설비, 기호 3~72는 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한
난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 충무대로에 접하며, 기계식 주차설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,5) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 대로1류(폭 35m~40m)(2020-02-26)(공동어시장 일원)(접합), 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>, 가축사육제한구역이며,

기호 2,4) 토지는 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지
구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 120m, 최고높이 170m))<건축법>,
가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 본건 건물 주차장에 임차인 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산서부지원 2025타경100426 (1)

소재지: 부산광역시 서구 충무동1가 39-33 명성오션 지1층 비101호

용도: 근린상가

감정가: 179,000,000원

토지면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

토지지분: 4.393999999999999㎡ (약 1.33평)

건물면적: 69.90㎡ (약 21.15평)

건물지분: 69.9㎡ (약 21.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 현황

건물명: 명성오션

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물

해당 호수: 지1층 비101호

준공일: 2023년

해당 호수 용도: 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 충무동1가에 소재하며, 도시철도 1호선 자갈치역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변의 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장, 공동주택 및 오피스텔 등으로 형성되어 있어 활발한 상업 및 주거 지역을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 자갈치역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

건물은 서측으로 광대로인 충무대로에 접하고 있으며, 기계식 주차설비가 갖추어져 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을2 (근저당권, 백태현, 금480,000,000원)

등기부채권 총액: 10,080,000,000원

3.3. 임차인 현황

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 상세 내용은 현황조사보고서를 참조해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 부산 서구 충무동 일대는 자갈치역 역세권으로, 부산의 주요 관광지인 남포동, 국제시장 등과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 상권 잠재력

지역 주민뿐만 아니라 관광객 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지이며, 특히 근린상가로서의 활용도가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 재래시장 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 학교 및 의료시설 접근성 또한 양호한 편입니다. (세부 정보는 지도 검색 등 추가 확인 필요)

5.3. 문화 및 관광시설

남포동, 국제시장, 자갈치시장 등 부산의 주요 문화 및 관광 명소가 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

본건 건물 주차장에 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용이 미상입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생이나 명도 지연의 위험 요인이 될 수 있으므로, 반드시 현황조사보고서를 면밀히 확인하고 전문가와 상담하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 권리관계 확인

등기부등본상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 임의경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 최종적으로 등기부등본 및 관련 문서를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 건축 제한 사항

본건 토지는 토지이용계획 상 '가로구역별 최고높이 제한 지역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 서구 충무동, 자갈치역 초역세권에 위치한 근린상가 물건입니다.

풍부한 유동인구와 우수한 교통망을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

신축 건물(2023년 준공)이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

다만, 주차장 임차인 관련 사항은 명도 진행 시 반드시 세심한 검토와 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 자갈치역 인근.

* 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 자갈치역 도보 이용 가능으로 대중교통 접근성 탁월.

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 시설 및 건물 상태 양호 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 상가 및 오피스텔 복합 건물로 다양한 활용 가능성.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

주차장 임차인에 대한 명도 비용, 제세공과금, 수리비 등 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다행히 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

이전 경매에서 유찰된 이력이 있는 것으로 파악되므로 (2026.07.15 예정), 감정가 대비 높은 할인율이 적용될 가능성이 있습니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 본건의 정확한 현황(물리적 상태, 주차장 임차인 관련 세부 사항 등)을 면밀히 조사한 후, 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.