나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경908 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3603-7 에코팰리스 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '부산지방법원 서부지원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상10층건 내 제2층 제207호로서,

외 벽: 강화유리 및 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내 벽: 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 강화샷시창 구조임.

이용상태

1) 제2종근린생활시설(상호: 코다리만찬)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자전용도로에도 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

제2종근린생활시설(상호:코다리만찬)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경908 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3603-7 에코팰리스 2층207호

건물명: 에코팰리스

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 421,000,000원

토지면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

준공일자: 2019년 06월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '부산지방법원 서부지원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 관공서, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통시됨.

토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북측 및 서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자전용도로에도 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역(부산진해경제자유구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 08월 12일 하나은행 근저당권 (297,600,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2019-06-28)

* 신탁 관련 등기 (2019-07-31)

* 근저당권 하나은행 (2022-08-12, 말소기준권리)

* 가압류 (2024-07-12, 말소)

* 가압류 (2024-10-25, 말소)

* 임의경매 (2025-03-18, 하나은행, 말소)

등기부채권 총액: 573,725,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이정선)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,336,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사에바다탁제남

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (차임이 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 계약 관계는 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.)

1.3. 상권분석

현재 이용 상태: 제2종근린생활시설(상호: 코다리만찬)로 이용중임.

주위 환경: 아파트단지, 오피스텔, 관공서, 각종 근린생활시설 밀집 지역.

용도 지역: 일반상업지역으로 근린생활시설 및 업무시설 용도에 적합.

건물 용도: 제2종근린생활시설, 업무시설 복합 가능.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 관공서, 근린생활시설 인접.

교통 접근성: 시내버스 정류장 인접하여 대중교통 이용 편리. 차량 접근 용이.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 주식회사에바다탁제남 (2021-06-29 전입, 보증금 7,000,000원, 차임 0원). 비록 보증금은 700만원으로 크지 않고 차임이 0원이지만, 대항력이 있어 경매 절차에 따라 인수될 수 있습니다. 이 경우, 임차인과의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매와는 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 573,725,000원의 채권 총액은 감정가(421,000,000원) 대비 높은 편으로, 경매 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 활성화된 상업지역에 위치한 근린상가로, 아파트 및 오피스텔 단지와 관공서가 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 교통 및 주변 인프라가 양호하며, 일반상업지역 내 위치하여 향후 상업적 가치 상승이 기대됩니다. 다수의 권리가 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인 존재는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 합니다. 현재 '코다리만찬' 상가로 운영 중인 점을 감안할 때, 영업권 승계 또는 신규 임대차 계약 시 유리할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

명지국제신도시 개발 호재에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능.

신흥 주거 단지의 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

현재 운영 중인 상가의 안정적인 수익 창출 가능성 (임대 또는 직접 운영).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정되어야 합니다.

본 물건의 감정가는 421,000,000원이며, 관련 채권 총액은 573,725,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 임대료 수준, 상권 활성화 정도, 명도 예상 비용, 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등) 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 존재 및 유동화 물건이라는 특수성을 충분히 고려한 시장 조사 및 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.