나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101140 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 500-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '서대신역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 도보로 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(서대신역)이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북동하향의 완경사지내 조성된 사다리형의 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약 2미터 이내 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역(2023-07-12), <추가기재>가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 블럭조 스레트지붕 단층건으로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호 가)는 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 기호 ㉠과 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 가) 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요하는 상태임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록2. 건물은 인접필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계의 확인은 전문적인 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101140 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 서대신동2가 500-21

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

47,149,140원

1.5. 토지면적

57. 00㎡ (약 17.24평)

1.6. 건물면적

57. 09㎡ (약 17.27평)

건축물표제부 상 건물 정보는 다음과 같습니다.

- 신주소: 부산광역시 서구 해돋이로 414-3 (서대신동2가)

- 주용도: 단독주택

- 구조: 블록조

- 지붕: 슬레이트

- 층수: 지상 1층

- 사용승인일: 1985년 6월 29일

- 연면적: 57.09㎡

1.7. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매

1.8. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 기타사항

- 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

- 건물 일부가 인접 필지에 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계 확인을 위해 전문적인 측량이 필요함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '서대신역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 도보 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도역(서대신역)이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

북동하향의 완경사지에 조성된 사다리형 토지로서, 현재 주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 약 2미터 이내 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

- 1989-11-15 소유권이전 (신종관)

- 1995-05-12 가압류 (박영식) - 말소기준권리

- 2025-03-11 임의경매 (파산자) - 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정

* 건물 등기부:

- 1989-11-15 소유권이전 (신종관)

- 1995-05-12 가압류 (박영식) - 말소기준권리

- 2025-03-11 임의경매 (파산자) - 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이종현

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1989년 10월 26일

* 확정일자: 1994년 11월 23일

* 배당신고일자: 2025년 03월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 형식적 경매로, 말소기준권리(1995.05.12. 가압류)보다 앞선 임차인(이종현)이 대항력을 보유하고 있습니다. 그러나 본 경매에서 해당 임차인의 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 즉, 법원 경매 절차상 해당 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

- 대항력 있는 임차인(이종현)의 권리. (단, 인수 보증금은 0원으로 분석됨)

3.5. 말소되는 권리

- 말소기준권리 이후의 모든 권리 (가압류, 임의경매 개시 결정 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 연식이 비교적 짧은 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 건물의 유형, 건축 연도 등에서 차이가 있습니다.

- '지평사랑채'(2016년 건축, 전용 62.785㎡)는 2026년 3월 260,000,000원에 거래되었습니다.

- '예그린골드'(2018년 건축, 전용 59.31㎡)는 2026년 3월 200,000,000원에 거래되었습니다.

- '대성아트빌라'(1997년 건축, 전용 77.25㎡)는 2026년 5월 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 47,149,140원으로, 이는 주변의 신축 다세대 주택 시세와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 건축 연도(1985년)가 오래되었기 때문일 수 있으나, 감정가 수준은 인근 지역의 유사 물건 대비 상당히 낮은 것으로 보입니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 관련 이슈가 강서구 등 일부 지역에서 논의되고 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

- 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

- 대중교통 이용이 편리한 위치에 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

- 부산광역시 서부교육지원청이 소재하고 있어 교육 관련 행정 접근성이 있습니다.

- 주변 지역의 평생학습 프로그램 등 다양한 교육 관련 정보를 부산 서구청 통합예약 시스템 등을 통해 확인할 수 있습니다.

5.3. 주변 의료시설

- 삼육부산병원 (부산광역시 서구 서대신동2가 대티로 170)이 인접해 있습니다.

- 삼성메디칼의원 (부산광역시 서구 낙동대로 2) 등 다양한 의료기관이 지역 내에 위치하고 있습니다.

- 부산광역시 서구청에서도 의료기관 및 약국 안내 정보를 제공하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

- 이종현 임차인이 전입일자(1989.10.26)가 말소기준권리(1995.05.12.)보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 본 경매에서는 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 일부 점유 추정

- 본건 건물(목록2)이 인접 필지(500-30번지 등)에 일부 점유하는 것으로 추정되며, 정확한 면적 및 토지 경계 확인을 위해 전문적인 측량이 필요합니다. 이는 명도 및 재산권 행사 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 형식적 경매

- 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 절차 진행 상 특이사항은 없으나, 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행됩니다.

6.4. 건축 연도 및 상태

- 1985년에 건축된 노후 건물로, 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

- 서대신역 인근에 위치하여 교통이 비교적 양호합니다.

- 주위 환경이 주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 생활 여건이 나쁘지 않습니다.

- 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 잠재적 투자 가치가 있을 수 있습니다.

7.2. 단점

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

- 건물 일부가 인접 필지를 점유하는 것으로 추정되어 측량 및 경계 확인이 필요하며, 이는 분쟁 소지가 있습니다.

- 건축 연도가 오래되어 건물 노후화 및 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

- 서대신역 역세권의 단독주택 부지로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

- 현재 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮아, 소유권 이전 및 명도 리스크를 감수한다면 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

- 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 분석되어, 명도 관련 금전적 부담은 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 형식적 경매이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 0원으로 분석되었습니다. 토지 및 건물 면적, 입지 등을 고려할 때, 현재 감정가 47,149,140원 수준은 주변 시세 대비 매우 낮은 것으로 보입니다. 그러나 노후 건물 상태, 건물 일부의 인접지 점유 추정 등의 리스크를 감안해야 합니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(1.1억 ~ 2.6억)와 본건 단독주택의 특성, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 100~130% 수준, 즉 약 4,700만원 ~ 6,100만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 명도 진행 비용 및 예상 수리 비용을 추가적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.