나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101128 [1] 부산광역시 북구 만덕동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 북구 만덕동 소재 ""백양중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
보통임.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지대에 조성된 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-01), 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구
단위계획구역), 주거용지(단독주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하)), 도로(접합),
상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2021-08-11)(도시
관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발
촉진법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀~㈄)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌 및 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서

외벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 옥상 심야보일러 설비는 정상적인
작동여부를 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀~㈄은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

NULL

색상

NULL

관리상태

본건 선박에 설치된 의장품은 항해, 통신, 안전 등 예인선 운항에 필요한 제반 장비시설들을 갖추고 있으며, 장기간 방치되어 현상 및 관리상태 불량한바 정상적인 작동여부는 재확인 하시기 바람.

사용연료

NULL

유효검사기간

NULL

기타(옵션등)

NULL

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101128 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 858-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 429,241,120원

토지면적: 178.10㎡ (약 53.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 188.72㎡ (약 57.09평)

건물 제시외면적: 50.00㎡

1.4. 건물 상세정보 (건축물대장 기반)

주용도: 단독주택 (건축물대장상 기타 용도 '다세대주택'으로 기재되어 있으나, 공부상 주용도는 단독주택으로 확인됨)

구조: 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 (조적조)

사용승인일: 1986년 03월 28일

도로명 주소: 부산광역시 북구 은행나무로 54-1 (만덕동)

1.5. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

북서하향의 완경사지에 조성된 세장형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역 (2024-05-01)

* 제1종지구단위계획구역 (만덕1택지지구 지구단위계획구역) (2020-12-16)

* 주거용지 (단독주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하)

* 접도구역

* 상대보호구역 (백양중학교)

* 택지개발지구 (2021-08-11)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국제저축은행 근저당 (접수일자: 2014-01-20, 채권금액: 53,300,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

* 소유권이전 (권도설, 1986-05-29)

* 근저당 (국제저축은행, 2014-01-20, 53,300,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전담보가등기 (박종혁, 2021-08-11)

* 임의경매 개시결정 (박종혁, 2025-03-07, 80,000,000원) - 본 경매 사건

3.3. 총 채권액 (말소기준권리 및 경매 신청 채권액 합계)

토지 기준: 53,300,000원 (근저당) + 80,000,000원 (임의경매 신청액) = 133,300,000원

건물 기준: 53,300,000원 (근저당) + 10,000,000원 (전세권, 말소됨) + 80,000,000원 (임의경매 신청액) = 143,300,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 남민승

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-28

대항력: 없음

* 임차인: 박종혁

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

3.5. 인수되는 권리

본건 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하므로, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지는 주거지역으로, 단독주택과 다세대주택이 주를 이루며 일부 근린생활시설이 분포하고 있음. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있음.

4.2. 비교 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년~2026년)를 분석한 결과, 인근의 다세대 및 연립 주택 시세는 다음과 같음.

* 화목그린빌라 (만덕동 255-4, 다세대, 1995년식, 전용 58.26㎡): 2025년 12월 11일 6억 3천만원에 거래됨. (평당 약 3,579만원)

* 휴플러스한신 (만덕동 861-1, 연립, 1990년식, 전용 52.81㎡): 2026년 5월 10일 6억 4천만원, 2026년 5월 26일 7억 0천만원에 거래됨. (평당 약 4,000만원 ~ 4,375만원)

4.3. 시세 분석 요약

인근의 다세대 및 연립 주택들이 전용면적 약 53~58㎡ 기준으로 6억 3천만원에서 7억 0천만원 사이에서 거래되고 있음을 알 수 있음. 이는 해당 지역의 주거용 부동산 시세 수준을 보여줌. 본건은 단독주택으로서 토지 면적(178.10㎡)과 건물 면적(188.72㎡)이 비교 대상인 다세대/연립 주택의 전용면적보다 상당히 넓으므로, 시장 가치는 이보다 높게 평가될 가능성이 있음. 그러나 감정가는 4억 2천 9백만원대로, 주변 시세 대비 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능한 물건으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

(인근 지역 검색 결과)

본건 주변에는 주민 편의를 위한 소규모 상점, 병원, 약국, 은행 등이 분포하고 있으며, 인근 공원이나 녹지 공간 이용도 용이할 것으로 예상됨.

5.2. 주변 교육시설

* 백양중학교 (남서측 인근)

* 기타 초등학교 및 고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 주변 혐오시설

(인근 지역 검색 결과)

본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 미확인

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 물건 상정을 통해 평가가 이루어졌음. 실제 내부 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 재확인이 반드시 필요함. 옥상 심야보일러 설비 작동 여부도 재점검 요망.

6.2. 제시외 건물 및 수목 처리

토지 제시외 건물(50.00㎡) 및 수목이 매각에 포함되므로, 이에 대한 철거, 정리 또는 활용 계획을 사전에 수립해야 함. 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 임대 관계 미확인

본건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있음. 다만, 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이나 인수될 보증금은 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 만덕동에 위치한 단독주택으로, 백양중학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편임. 토지 면적이 넓고 건물 면적도 충분하여 독립적인 주거 공간으로서의 가치가 높음. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 명확한 편임. 감정가는 4억 2천 9백만원대이나, 인근 다세대/연립 주택의 최근 실거래가가 6억 3천만원에서 7억 0천만원에 이르는 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 것으로 예상됨. 다만, 건물 내부 상태에 대한 명확한 확인이 필요하며, 제시외 건물 및 수목 처리에 대한 고려가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

주변 실거래가와 비교 시, 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

8.2. 안정적인 입지 조건

주거 지역 내에 위치하며, 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 비교적 양호하여 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있음.

8.3. 일괄 매각 및 명확한 권리 관계

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 처리가 용이하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 위험 부담이 적음.

8.4. 넓은 토지 면적 및 추가 공간 활용

178. 10㎡의 넓은 토지 면적과 50.00㎡의 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어, 향후 증축, 개축, 정원 조성 등 다양한 활용이 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상 입찰가

인근 다세대 및 연립 주택의 최근 거래 가격이 6억 3천만원에서 7억 0천만원임을 감안할 때, 본건 단독주택의 시장 가치는 최소 6억 0천만원 이상으로 추정됨. 감정가(4억 2천 9백만원) 대비 시세가 높게 형성되어 있는 점, 그리고 본건의 넓은 토지 면적을 고려하여, 성공적인 입찰을 위한 예상 입찰가는 대략 5억 9천만원 수준으로 제안함. 이는 인근 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격이며, 감정가 대비로는 약 137% 수준임.

9.2. 입찰 시 고려사항

건물 내부 상태, 제시외 건물 처리 비용, 명도 비용 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.