나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101109 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '지하철2호선 사상역' 북측 인근에 위치하는 파크블루 11차 3층 306호로서, 부근은 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설, 부산서부버스터미널, 부산김해경전철, 시장, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철이 인근에 소재하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 중 3층 306호로서 (사용승인일:2021.03.11) 외벽 : 하부 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등 청호 : 샷시 이중창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지의 부정형 토지로 인접지와 등고평탄하며, 공동주택(아파트)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 남동측으로 약 4미터 폭의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

괘법동 270-9 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 괘법동 270-19 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법> 괘법동 270-22 :일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101109 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 3층306호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지면적: 3.67㎡ (약 1.11평)

토지지분: 3.667202501880557㎡ (약 1.11평)

건물면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

건물지분: 17.12㎡ (약 5.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

건물 사용승인일: 2021년 3월 11일

건물 총 층수: 15층

해당 층수: 3층

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철 2호선 사상역 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 부산서부버스터미널, 부산김해경전철, 시장, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철이 인접해 있어 매우 편리한 편입니다.

건물이 접하고 있는 도로는 북동측 약 6미터 폭의 포장도로와 남동측 약 4미터 폭의 막다른 도로입니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 윤 의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (임차인: 윤지훈, 보증금 105,000,000원, 전입일자 2021년 8월 31일, 확정일자 2021년 8월 31일) - 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5: 가압류 (채권자: 병점신용협동조합, 금액 140,147,248원, 접수일자 2025년 2월 7일) - 본 가압류가 말소기준권리입니다.

* 갑6: 강제경매 (채권자: 윤지훈, 금액 105,000,000원, 접수일자 2025년 3월 4일)

말소기준권리인 갑5 가압류보다 앞선 을1 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

총 등기부채권액은 245,147,248원입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 윤지훈의 보증금 105,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 것입니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 사상역 인근 지역은 부산서부버스터미널이 위치하는 등 대중교통의 요지이자 상업 및 유통 기능이 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 시장 등이 있어 기본적인 상업 활동이 활발하며, 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 많습니다.

이는 주택 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 환승역으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 시장 및 다양한 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 존재할 가능성이 있으나, 구체적인 학교 명칭 등은 제공된 정보에 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤지훈의 보증금 105,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 17.12㎡ (약 5.18평)으로, 1인 가구 또는 소규모 공간 활용에 적합한 크기입니다. 투자 목적 시 임대 수익률 및 향후 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매우 작은 토지 지분: 토지 면적이 3.67㎡ (약 1.11평)으로 매우 작아, 토지 자체의 활용이나 가치 상승 기대는 제한적일 수 있습니다.

* 도시계획적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 도시계획적 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다. 비행안전구역으로 인한 항공기 소음 등도 잠재적인 생활 불편 요소가 될 수 있습니다.

* 특이사항: 임대 관계는 미상이라고 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 사상역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인이며, 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

또한, 매우 작은 전용면적과 토지 지분은 향후 활용도 및 가치 측면에서 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 사상역을 중심으로 편리한 대중교통망을 이용할 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 비교적 최근에 건축되어 내부 시설의 노후도가 낮습니다.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 79,000,000원과는 별개로, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 105,000,000원을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

즉, 최소한 105,000,000원 이상은 추가로 부담해야 하므로, 해당 금액을 포함한 총 투자 금액 대비 시세, 향후 임대 수익률, 매각 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰 전에 해당 임차인의 배당 예상액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.