나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100993 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 13-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 '녹산중학교' 북동측 근거리에 소재하며 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

녹산동 13-14 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-04-30) , 지구단위계획구역(성산,녹산) , 도로(저촉), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, <추가기재>하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인요

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠,㉡,㉢,㉣은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였음. 제시외건물 ㉢은 일련번호(2) 건물에 포함하여 감정평가하였음. 제시외건물 ㉣은 노후도 및 관리상태 등을 고려하여 경제적가치가 없다고 판단하였음. 제시외건물㉠ 은 일련번호(1)녹산동 13-14 및 녹산동 산2-5(소유자:주식회사*) 지상에 소재함. 제시외건물 ㉢,㉣은 녹산동 13-16(소유자:국) 지상에 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 블록조 스레트지붕(현황 강판지붕) 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1969)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 장판 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 등 마감.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠,㉡,㉢,㉣은 종물 및 부합물로서, 토지 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였음. 제시외건물 ㉢은 일련번호(2) 건물에 포함하여 감정평가하였음. 제시외건물 ㉣은 노후도 및 관리상태 등을 고려하여 경제적가치가 없다고 판단하였음. 제시외건물㉠ 은 일련번호(1)녹산동 13-14 및 녹산동 산2-5(소유자:주식회사*) 지상에 소재함. 제시외건물 ㉢,㉣은 녹산동 13-16(소유자:국) 지상에 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(2) 건물 중 변소(10.71㎡)은 현황 멸실되었음. 일련번호(2) 건물의 지붕은 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함
일련번호(2)건물 중 변소(10.71㎡)은 현황 멸실상태임
제시외 건물(2-1, 2-3, 2-4)이 타인소유토지 지상에 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경100993 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 13-14

신 주소: 부산광역시 강서구 생곡로 15-13

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

건물면적: 70.33㎡ (약 21.28평)

건물 제시외면적: 55.03㎡ (약 16.64평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 192,429,210원

채권자: 경OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 '녹산중학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: search result text mentioning location and surroundings]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다. [cite: search result text mentioning traffic and access]

2.3. 토지 이용 현황

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 사다리 형태의 토지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 남동측으로는 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: search result text mentioning land shape, use, and road condition]

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산, 녹산)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(저촉), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>에 해당합니다. 하천 관련 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684)를 통해 별도 확인이 필요합니다. [cite: search result text mentioning zoning and restrictions]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김금순

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2014-09-18

확정일자: 2016-06-10

배당신고일자: 2025-03-12

대항력: 없음

* 임차인: 김복석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-05-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 이미례

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1986-02-05

확정일자: 2015-12-23

배당신고일자: 2025-03-12

대항력: 있음

참고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2012-06-21 접수된 경주시수산업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 해당 권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 228,265,826원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 별도의 확인이 필요한 부분입니다. [cite: search result text mentioning unextinguished rights and land rights]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 녹산동 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 녹산중학교가 있어 주거 기능과 일부 상업 기능이 공존하는 지역으로 파악됩니다. 강서구는 지역 산업단지와 연계된 특성을 가지고 있습니다. [cite: search result text mentioning industrial aspects of Gangseo-gu, and mixed residential/commercial nature of Noksan-dong]

4.2. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. [cite: search result text mentioning proximity to neighborhood facilities]

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 녹산중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: search result text mentioning proximity to Noksan Middle School]

5.2. 편의 및 복지 시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설 및 주변 지역의 개발 상황에 따라 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함 여부)

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 파악된 바는 없습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 주변 지역 개발 현황에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

제시외 건물이 타인 소유 토지 위에 존재함으로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 사용에 대한 중대한 제약으로 작용할 수 있으며, 낙찰자가 인수하거나 별도의 해결 방안을 모색해야 할 수 있습니다. [cite: search result text mentioning ambiguity of legal superficies]

6.2. 대항력 있는 임차인

이미례 임차인은 대항력(전입 1986-02-05)을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 면밀한 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 공부상 차이

* 일련번호(2) 건물 중 변소(10.71㎡)는 현황 멸실 상태입니다.

* 제시외 건물 (2-1, 2-3, 2-4)이 타인 소유 토지 지상에 존재합니다.

* 제시외 건물 ㉠은 토지(녹산동 13-14) 및 타인 소유 토지(녹산동 산2-5) 상에, ㉢, ㉣은 타인 소유 토지(녹산동 13-16) 상에 소재합니다.

* 건물 지붕이 현황 강판지붕이나 공부상 슬레이트 지붕으로 되어 있는 공부와의 차이가 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

* 토지이용계획상 '도로' 저촉 사항이 있습니다.

* '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 하천 관련 사항에 대한 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 녹산동에 위치한 단독주택으로, 적정 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 타인 소유 토지 상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성, 도로 저촉 및 역사문화환경보존지역 지정 등 여러 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 잠재적 위험 요소들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구할 수 있는 투자자에게는 신중한 접근을 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 녹산동이라는 지역적 특성을 고려한 가치 상승 잠재력.

* 토지면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있을 가능성 (정확한 시세 조사를 통한 검증 필요).

* 법정지상권 및 임차인 관련 리스크 해소 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 192,429,210원입니다. 현재 해당 지역의 정확한 단독주택 실거래가 정보를 얻기에는 제한이 있으나, 일반적으로 감정가는 시장 가치를 반영하며, 본 건의 경우 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후도(1969년 사용승인) 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70%~90% 수준인 약 134,700,000원 ~ 173,186,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 최종 입찰가는 위험 요소의 구체적인 확인 및 해결 방안에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.