나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5265 [1] 부산광역시 사상구 학장동 167-3 학장대림아파트 101동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 '구덕고등학교' 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트 단지 및 단지 내 상가, 임야지대 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통 시 됨.

교통상황

본 건에의 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내, 15층 1501호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방구조인 것으로 탐문조사 되며, 공동소화전 급배수 및
위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 북하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지를 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있으며, 진입로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(구학초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타사항 : 귀 요청에 따라 매각지분 공유자 김한 외 4인의 지분 전부를 각각 평가함.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경5265 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 167-3 학장대림아파트 101동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 72,012,130원

토지면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

토지지분: 21.1945437㎡ (약 6.41평)

건물면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

건물지분: 37.041339㎡ (약 11.20평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

건축물 정보:

* 준공일자: 1991년 7월 13일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 15층 (1501호)

* 전용면적: 75.61㎡ (약 22.87평)

아파트 정보:

* 아파트명: 학장대림아파트

* 세대수: 825세대

* 총 동수: 8동

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치하며, '구덕고등학교' 남서측 인근입니다.

* 주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지는 전반적으로 북하향 완경사지에 위치한 부정형 토지 위에 아파트가 건축되어 있습니다.

* 단지 내 도로망은 정비되어 있으며, 진입로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변에 사상공업지역이 인접하여 있으며, 과거 공업지역에서 발생하는 악취 및 환경 문제로 인해 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 허OO입니다.

* 본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상입니다.

* 말소기준권리: 2014년 12월 23일 국민건강보험공단의 압류.

* 등기부채권 총액: 0원 (본 경매 사건과 관련된 채권은 말소될 것으로 예상되나, 실제 말소 여부는 경매 진행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 성명: 한순옥

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1992년 12월 11일

* 확정일자: 1998년 9월 1일

* 배당신고일자: 2025년 3월 14일

* 대항력: 있음

* 주의사항:

* 상기 임차인 한순옥은 대항력이 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 배당표 미확인 시 보증금 40,000,000원 인수 가능성 고려 필수)

* 공유자우선매수신고가 접수되었습니다. 이는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 해당 공유자는 이후 기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 본 물건은 지분매각으로, 공유자들과의 협의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 단지 내 상가가 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변이 주거 단지와 임야 지대 등으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 사상공업지역의 개발 계획이 진행 중이나, 이는 향후 지역 가치 상승 요인이 될 수도, 반대로 환경적 요인이 될 수도 있습니다.

* 주변의 상업 및 편의 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 있습니다.

* 인근 마을버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

* 교육 시설로는 구덕고등학교, 구학초등학교 등이 인근에 위치해 있습니다.

* 아파트 사용승인일이 1991년으로 비교적 노후된 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 건물 및 토지 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 건물 이용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 처분하거나 활용하는 데 제약이 따릅니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 40,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수 신고인이 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 환경적 요인: 본건이 위치한 학장동 일대, 특히 인접한 사상공업지역은 과거 악취 및 환경 오염 문제로 민원이 제기된 이력이 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1991년에 준공되어 약 35년 경과된 건물로, 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치한 학장대림아파트 101동 15층 1501호의 지분 경매 물건입니다. 지분매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 권리관계와 특이사항을 가지고 있어, 철저한 사전 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부와 공유자들과의 원만한 협의 가능성을 면밀히 검토해야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분매각으로 전체 물건가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 부산 사상구 학장동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 아파트 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 72,012,130원

최근 매매 시세 분석 (전용면적 75.61㎡ 기준):

* 2026년 2월 1일: 13,700만원

* 2026년 4월 4일: 13,180만원

* 2026년 6월 15일: 11,250만원

본건은 건물 및 토지 지분(약 49%) 매각으로, 전체 매매 시세(13,700만원) 대비 약 6,713만원의 시장 가치를 가집니다.

감정가 72,012,130원은 전체 100% 소유권 기준이 아닌, 본건 지분 매각에 대한 평가액으로 해석될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실질적인 낙찰가는 해당 인수 금액을 제외하고 산정해야 합니다.

따라서, 감정가(72,012,130원)를 하회하는 범위에서, 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 60,000,000원

(본 입찰가 범위는 일반적인 분석에 근거한 것이며, 임차인과의 협의 결과, 배당 현황, 공유자 우선매수권 행사 여부 등 변동 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 조사와 권리 분석 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.