나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경144 [1] 부산광역시 강서구 강동동 294-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경144 [1] 부산광역시 강서구 강동동 294-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경144
• 주소: 부산광역시 강서구 강동동 294-3
• 용도: 답

부산서부지원 경매1계 2025타경144 | 소재지: 부산광역시 강서구 강동동 294-3 | 감정가: 648,076,000원 | 최저가: 453,653,000원 | 용도: 답

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경144 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 294-3

용도: 답 (논)

감정가: 648,076,000원

토지면적: 2,678.00㎡ (약 810.1평)

토지지분: 2,678㎡ (약 810.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 ""중덕마을"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 경지정리된 농경지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황 측면에서는 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 시외곽에 위치하여 배차 간격이 다소 불편할 수 있습니다. 다만, 차량 접근은 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

물건 자체는 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로, 현재 답(논)으로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어렵습니다. 통상적인 경매물건과 같이, 등기부등본 상의 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 채무 승계, 유치권, 법정지상권 등 특수 권리 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 부산 강서구 강동동 일대는 주로 농경지가 분포하고 있으며, 비교적 한적한 지역입니다. 인근에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집해 있지는 않지만, 차량 이동 시 신호대기 시간이 길 수 있는 국도와 연결되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있으며, 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다. 강서구는 현재 스마트시티 조성, 산업단지 개발 등 다양한 도시 개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 농경지가 많은 지역의 특성상 축사나 농업 관련 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 여러 가지 공법상 제한과 농지 관련 특별한 주의사항을 가지고 있습니다.

1) 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지로서, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않으므로, 사전 자격 확인 및 취득 계획이 필수적입니다.

2) 도시계획시설 '도로' 저촉: 지적도상 본건 토지가 도시계획시설 '도로'에 저촉되는 것으로 보이며, 현황은 휴경 상태입니다. 이로 인해 향후 토지 이용에 공법상 제한이 발생할 수 있으며, 정확한 면적 및 영향 범위 파악을 위해 측량 감정이 필요할 수 있습니다.

3) 개발제한구역(그린벨트): 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역 내 개발제한구역에 해당합니다. 개발행위에 엄격한 제한이 따르므로, 건축 또는 개발을 고려한다면 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

4) 비행안전제5구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술)에 해당하여, 고도 제한 등 군사 작전 관련 규제를 받을 수 있습니다.

5) 토지거래허가구역: '서부산권 복합산업유통단지 조성사업' 예정부지로 지정된 토지거래허가구역에 해당합니다. 관련 사업 진행 여부에 따라 토지 이용 및 거래에 영향을 받을 수 있습니다.

6) 도시관리계획 입안 중: 식만~사상 간 도로 관련 도시관리계획이 입안 중(열람 공고)인 상태로, 향후 도로 계획 확정에 따라 토지의 이용 가능성이 변동될 수 있습니다.

7) 현황 휴경 상태: 현재 토지가 경작되지 않고 휴경 상태로 방치되어 있습니다. 이는 토지 활용에 대한 적극적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 강서구에 위치한 넓은 면적의 농지(답)로, 감정가는 6억 4천만 원대입니다. 상당한 면적을 보유하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있으나, 다수의 공법상 제한과 농지 취득 자격 증명 필요라는 명확한 투자 진입 장벽을 가지고 있습니다. 특히 도시계획시설 '도로' 저촉, 개발제한구역, 비행안전구역, 토지거래허가구역 지정 등은 토지 활용 및 투자 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소들입니다.

장점으로는 넓은 토지 면적과 강서구의 지속적인 개발 잠재력을 꼽을 수 있습니다. 단점으로는 앞서 언급한 여러 공법상 제한과 농지 관련 취득 절차의 번거로움이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1) 장기적인 지역 개발 가치: 부산 강서구는 지속적인 개발 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 특히 '서부산권 복합산업유통단지 조성사업'이나 '식만~사상간 도로' 개설 계획 등이 본건 토지의 미래 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2) 개발제한구역 해제 가능성: 향후 정부의 개발제한구역 관련 정책 변화에 따라 본건 토지의 개발 가능성이 열릴 수도 있습니다. 이는 높은 리스크를 동반하지만, 성공 시 상당한 수익을 가져다줄 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

3) 농지 활용 가능성 검토: 비록 현재 휴경 상태이나, 농지로서의 가치를 유지하며 농업 관련 활동을 하거나, 향후 개발 계획에 맞춰 용도 변경 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. 단, 이는 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

4) 경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 향후 토지 가치 상승분을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

투자 전, 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 확인하고, 관련 법규(농지법, 국토계획법, 개발제한구역법, 군사기지법, 도로법 등)를 철저히 검토하여 공법상 제한으로 인한 불이익이 발생하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계