나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5167 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1270-1 해운대오션프라임 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도2호선 '해운대역' 남측 인근에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 생활숙박시설, 주거용오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주상 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 중동역 등이 소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상 28층 건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 강화유리(커튼월) 및 석재판붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감 ,
내벽 : 인테리어 등 마감,
바닥 : 데코타일 깔기 등,
창호 :시스템 창호 등 임.

이용상태

근린생활시설(살아나다 두피탈모)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 시스템 냉방설비 등이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 등 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8미터, 남동측으로 약 35미터 폭의 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5167 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1270-1 해운대오션프라임 2층 201호

* 건물명: 해운대오션프라임

* 용도: 근린상가 (현황: 살아나다 두피탈모)

* 감정가: 870,000,000원

* 토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (제공 정보 '중OOOOO' 및 권리분석 기반)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 28층 건물 내 2층 201호.

* 사용승인일: 2021년 11월 5일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 중동 소재, 도시철도 2호선 '해운대역' 남측 인근.

* 주위 환경: 대규모 아파트 단지, 생활숙박시설, 주거용 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대.

* 교통 상황: 차량 진출입 원활하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주변 환경 분석 결과, 본 물건지에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1, 금720,000,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (박시영, 2021-12-20)

* 을1 근저당권 (중소기업은행, 2021-12-20, 금720,000,000원)

* 을2 상가건물임차권 (김선규, 2022-10-19 확정일자, 금18,560,000원)

* 갑3 압류 (동래세무서장, 2024-09-06)

* 갑4 임의경매 (중소기업은행, 2025-04-14, 636,309,414원)

* 갑5 압류 (해운대구, 2026-04-03)

* 인수되는 권리: 없음. (매각으로 모든 권리가 소멸될 예정.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 김선규는 대항력이 없는 것으로 판단됨.)

* 등기부채권 총액: 약 738,560,000원 (근저당 720,000,000원 + 상가건물임차권 18,560,000원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 해운대역 초역세권에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 생활숙박시설이 밀집해 있어 고정적인 소비층 확보가 용이함.

* 다양한 근린생활시설이 밀집하여 활성화된 상권 형성.

* 현재 '살아나다 두피탈모' 상호로 운영 중이며, 관련 업종 외에도 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 해운대역과 인접하여 부산 시내 및 타 지역으로의 접근성이 우수함.

* 주변에 대형 마트, 병원, 문화시설 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

* 해운대 해수욕장이 인접하여 관광객 수요 또한 기대할 수 있는 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 김선규 (보증금 30,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업자/확정일자 2022-10-19, 배당신고일자 2025-04-25).

* 권리분석상 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 임대차 계약의 세부 내용 및 명도 과정에서 변동사항 발생 가능성 존재.

* 등기부등본상 '을2 상가건물임차권' 금액(18,560,000원)과 임차인이 신고한 보증금(30,000,000원) 간의 차이가 있어, 실제 명도 및 배당 관련 추가 확인 필요.

* 임대 관계: 미상. (명도 시 임대인과의 관계 확인 및 협상이 필요할 수 있음.)

* 현재 임차인의 영업권 문제: 현재 운영 중인 '살아나다 두피탈모' 사업의 영업권, 시설물 등에 대한 명도 협상 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 건물 관리 상태: 신축급 건물이나, 201호 내부의 상태 및 관리 주체에 대한 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 부산 해운대구의 핵심 상업지구에 위치한 우량 상가 물건으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리만 존재하여 권리관계가 명확하고, 매각 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

* 신축에 가까운 건물 상태를 유지하고 있어 향후 건물 관리 측면에서의 이점 기대.

* 다만, 임차인 관련 보증금 금액 차이 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 이슈에 대한 철저한 사전 조사가 수반되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 해운대 역세권이라는 프리미엄 입지.

* 주거 및 상업 시설이 밀집한 배후 수요가 풍부한 지역.

* 신축급 건물로 상품 가치가 높음.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 870,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 채권 총액: 약 738,560,000원 (근저당 720,000,000원 + 상가건물임차권 18,560,000원)

* 본 물건은 권리상 큰 부담이 없고 입지가 우수하므로, 감정가 이상 또는 근접한 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 상가 시세, 본 물건의 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 소요 기간, 추가적인 투자 비용(인테리어, 수리 등) 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

* 주의 : 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문, 권리 관계 재확인, 임차인 명도 가능성 타진, 주변 시세 조사 등 심층적인 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.