나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경495 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8 서진프라자1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치하는 서진프라
자 1동 4층 401호외 3개호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어,
위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건내, 4층 401호 외 3개호로서,
·외벽: 석재마감 및 복합판넬 마감 등,
·내벽: 몰탈위페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 일부 근린생활시설(상호: 단아에스테딕), 일부는 공실임.

·기호(2) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 근린생활시설(상호: 강박사 상담코칭센터)이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 공실여부는 재확인 하시기 바람 .

·기호(3,4) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이며, 기준시점 현재 공실임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 40M 폭의 도로에, 북서측으로 약 15M 폭의 도로에, 남서측으로 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(2015-
03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

감정평가서 및 현황조사서에 의하면 상호명 단아에스테틱, 임차인 임세연이 등록되어 있으나 폐문상태이므로 임대차 여부 및 공실 여부 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경495 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-8, 서진프라자 1동 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 289,000,000원

토지면적: 24.47㎡ (약 7.4평)

토지 지분: 24.46867830607473㎡

건물면적: 119.34㎡ (약 36.1평)

건물 지분: 119.34㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 가동초등학교 남측 인근에 위치한 서진프라자 1동 4층 401호입니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있어 입지 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 기준시점 현재 일부 근린생활시설(상호: 단아에스테딕), 일부는 공실이며, 다른 호실들도 근린생활시설 또는 공실 상태입니다.

토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측 약 40M 폭 도로, 북서측 약 15M 폭 도로, 남서측 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로), 일반경관지구, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 없습니다.

3. 권리분석

본건 경매는 부산은행의 근저당권(말소기준권리)에 의한 부동산 임의경매입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 부산은행 근저당 2016-03-03)

등기부상 채권 총액은 720,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임세연

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업자 등록일: 2017-01-09

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 상호명 '단아에스테틱'으로 등록되어 있으나, 현황조사서상 폐문 상태로 임대차 여부 및 공실 여부 확인이 필요합니다. 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 정관읍은 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 발달하고 있는 지역입니다.

주변에 가동초등학교 등 교육시설과 각종 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

현재까지 확인된 자료상 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 가동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 상업지구에 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 시내버스 정류장이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 일부 호실이 공실 상태이며, 임차인 임세연씨의 사업장 또한 폐문 상태로 확인되어 임대차 현황 및 공실 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

임대차 조건 재확인: 임차인 임세연씨의 경우 확정일자가 없어 대항력은 없으나, 실제 점유 및 영업 상태, 퇴거 시점 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

상권 경쟁: 주변에 유사한 상업 시설이 다수 존재하여 경쟁이 치열할 수 있습니다.

경기 변동: 상가 건물의 가치는 지역 경기 및 상권 활성화 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 서진프라자 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

현재 일부 공실 및 임차인 사업장 폐문 상태로 인해 현장 확인이 필수적이며, 이를 통해 정확한 공실 및 임대차 현황 파악이 필요합니다.

매각으로 인한 권리 소멸로 인수되는 부담은 없으나, 잠재적 임대차 리스크는 고려해야 합니다.

상권 내에서의 경쟁력 확보와 임대 수익률 제고를 위한 전략 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

개발 잠재력이 있는 정관 신도시 지역 내 상가 물건입니다.

교통 접근성이 좋고 주변에 다양한 편의시설 및 교육 시설이 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

현재 공실인 호실을 활용하여 신규 임차인을 유치하거나, 기존 임차인의 사업장 활용 여부에 따라 추가 수익 창출 기회가 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 분석 및 주변 시세 비교가 어려워 상세한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

입찰가는 감정평가액(289,000,000원)을 참고하되, 최근 유사 물건의 거래 사례, 현재 상권 시황, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인 현황 및 폐문 상태인 사업장의 실사 확인 결과에 따라 실제 인테리어 비용, 공사 비용 등이 발생할 수 있으므로 이를 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.