나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5090 [1] 부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 104동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남서측 인근에 위치하는 삼익그린타운 제104동 제14층 제1407호로서, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 건내 제14층 제1407호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 이중창임.
내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 소화전 및 화재경보설비, 승강기 시설, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있는 것으로 보임.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,제2종일반주거지역,일반도로(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

2026. 6. 16. 주택보증공사(양도전 임차인 김순옥)로부터 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제 받지 못하더라고 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5090(1)호 부동산 강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5090 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 245-23 삼익그린타운 104동 14층 1407호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

토지면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 공급면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2001년 2월 20일

1.2. 아파트 정보

아파트명: 삼익그린타운

세대수: 725세대

총동수: 6개동

총면적: 80,732.7㎡

최고층: 25층

주차대수: 150대 (단지 정보 기준)

건축물 총괄표제부상 총 주차 대수: 780대 (지하 기계식 18301.71㎡, 지하 자주식 2047㎡)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산남부경찰서' 남서측 인근에 위치한 삼익그린타운 104동 14층 1407호입니다. 주변은 중소규모의 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측 및 남서측으로 포장도로와 접해 있으며, 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한 일반도로 및 폭 15m~20m의 중로2류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(가장 빠른 날짜의 권리)는 2025년 3월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다. 이 경매개시결정에 따라 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2001-03-24, 권리종류: 소유권이전 (유정선)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2020-05-06, 권리종류: 소유권이전 (강주희, 매매 230,000,000원)

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2023-12-27, 권리종류: 주택임차권 (김순옥, 240,000,000원, 인수)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-03-24, 권리종류: 강제경매 (주택도시보증공사, 253,250,000원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김순옥 (마스킹: 김 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 2일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부상 을구 5번 임차인 김순옥은 대항력 있는 선순위 임차인으로 등재되어 있습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하나, 본 건의 경우 다음과 같은 특이사항이 존재합니다.

* 특이사항: 2026년 6월 16일, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김순옥)로부터 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 240,000,000원을 직접 인수하지 않아도 될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 임차인의 법적 대응 가능성 등 잠재적 위험은 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 부산남부경찰서가 소재하여 치안 환경이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무 (추가 검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설이나 유해시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주변 시설 검색 결과)

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주변 편의시설

삼익그린타운은 1994년 사용승인을 받은 아파트로, 총 725세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설 등 주민 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교통 및 교육 환경

단지 인근으로 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변의 교육 시설로는 대연초등학교, 대천중학교, 부산진고등학교 등이 있습니다. (주변 교육시설 검색 결과)

5.3. 주변 마트 및 병원

단지에서 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 다수의 편의점, 마트(예: 이마트 에브리데이, 롯데슈퍼 등) 및 병원(예: 부산남부경찰서 인근 의원급 의료기관)이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. (주변 편의시설 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금

김순옥 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 법적 가능성이 있습니다. 다만, 제출된 확약서 내용에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 임차인의 법적 절차 진행 여부에 따라 변동될 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 매매 사례가 제시된 시점(2026년 6월)과 감정평가 시점 간의 시세 변동 가능성이 있습니다. 또한, 제시된 최근 매매가는 감정가보다 상당히 낮게 형성되어 있어, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 삼익그린타운 아파트로, 도심 접근성이 양호하고 주변에 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제출된 확약서로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 임차인의 대응 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 최근 매매가는 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 이를 시세 판단의 중요한 근거로 삼아야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

부산 남구 대연동은 전통적으로 선호되는 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 보증금 인수 부담 감소

제출된 확약서로 인해 임차인 보증금 240,000,000원을 인수하지 않을 가능성이 높아, 예상 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

제시된 최근 매매가(141,000,000원 ~ 160,000,000원)가 감정가(243,000,000원) 대비 현저히 낮으므로, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (감정가 대비 최근 매매가 분석)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 감정가: 243,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 6월 기준): 141,000,000원 ~ 160,000,000원 (평당 약 730만원 ~ 840만원)

* 본건 전용면적 (추정): 약 18평 (59.86㎡ ~ 59.99㎡)

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외하지 않고 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 160,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

(참고: 상기 금액은 시장 상황, 입찰 경쟁률, 임차인 관련 확약서의 법적 효력 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 개별적인 판단 하에 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.