나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5120 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 174-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 ""대청중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 각종 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 현황 주거나지입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법> 등입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5120 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 174-10

용도: 대지

감정가: 금1,120,394,000원 (약 3억 3,890만원)

토지면적: 441.10㎡ (약 133.4평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웅동농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 "대청중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 공동주택, 각종 상업용 건물이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재는 나대지 상태입니다.

3. 토지이용계획 및 제한상태

3.1. 용도지역

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3.2. 기타 제한사항

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

* 철도보호지구 (<철도안전법>)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 9월 13일 접수된 웅동농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

4.2. 소멸 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(을구 근저당, 지상권, 갑구 가압류, 압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 후에도 지상권이 존속하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4.5. 등기부채권 총액

총 1,644,000,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다. 대청중학교 인근으로 교육 관련 시설 및 생활 편의 시설의 잠재적 수요가 있을 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 대청중학교가 북동측 인근에 위치합니다. (자료)

* 기장군 기장읍 내에 대청초등학교, 기장초등학교, 기장중학교, 기장고등학교 등이 소재합니다. (자료)

6.2. 편의시설 및 혐오시설

주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 기장군청, 기장시장, 대변항 등 기본적인 생활 편의 시설은 기장읍 내에 분포하고 있습니다. (자료)

7. 잠재적 리스크

7.1. 지상권 인수 가능성

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 낙찰 후에도 지상권이 존속할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있으므로, 사전에 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계 및 인수 조건을 파악해야 합니다.

7.2. 임대관계 미확인

인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7.3. 토지이용 규제

가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군에 위치한 대지 경매 물건으로, 제2종일반주거지역 내에 속하며 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

가장 중요한 검토 사항은 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"입니다. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 성격 등을 면밀히 파악하여 토지 이용에 미치는 영향을 정확히 판단해야 합니다. 건물은 존재하지 않아 토지만의 가치로 평가되어야 하며, 토지이용계획 상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 주거지역 내 대지로서 향후 건축 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 시세 변동에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다. (자료 기장군의 주택건설사업계획 및 도시관리계획 관련 정보 참조)

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(1,120,394,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 구체적인 내용과 낙찰 후 토지 이용에 미치는 영향력에 대한 철저한 조사 및 법률적 검토 비용.

* 경매 시장의 경쟁률 및 유사 물건의 실거래가.

* 향후 토지 개발 가능성 및 예상 수익률.

* 관련 규제(가축사육제한구역, 철도보호지구 등)로 인한 제약 사항.

위 고려 사항들을 면밀히 분석하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.