나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5094 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1065-4 엘이즈지04 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 북서측에 소재하는 엘이즈지04 6층 606호 외 31개호로서 부근은 아파트, 다세대주택 및 기존주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철[2호선,3호선](수영역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 606호 외 31개호로서 [사용승인일: 2022.01.26] ·외 벽: 몰탈의 페인팅 및 스톤코트 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

·기호(1 내지 6),(28 내지 32): 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황'주거용'임. ·기호(7 내지 27): 공부상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향하는 경사지대 내 5필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택(도시형생활주택)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·광안동 1065-4, 광안동 1065-5: 도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임. ·광안동 1065-51, 광안동 1065-52, 광안동 1065-53: 도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 본건 기호(1,2,4,5,7~12,14~19,20~26,28~31)는 건축물현황도상 호수와 현장조사 당시 출입문의 표시가 상이한 상태로 본 평가에서는 건축물현황도상의 호수를 기준으로 평가하되 산출근거와 명세표, 호별배치도상 등에 현칭‘호수’를 부기하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
공부상 201호 내지 205호 및 601호 내지 606호는 업무시설(오피스텔)이며, 301호 내지 307호, 401호 내지 407호, 501호 내지 507호는 다세대주택(도시형생활주택)임.
본건은 건축물현황도와 출입문표시가 불일치함. 매각대상은 공부상 606호(출입문표시 602호), 605호(출입문표시 603호), 604호(출입문표시 604호), 603호(출입문표시(605호), 602호(출입문표시 606호), 601호(출입문표시 601호), 507호(출입문표시 502호), 506호(출입문표시 503호), 505호(출입문표시 504호), 504호(출입문표시 505호) , 503호(출입문표시 506호), 502호(출입문표시 507호), 501호(출입문표시 501호), 407호(출입문표시 402호), 406호(출입문표시 403호), 405호(출입문표시 404호), 404호(출입문표시 405호), 403호(출입문표시 406호), 402호(출입문표시 407호), 401호(출입문표시 401호), 307호(출입문표시 302호), 306호(출입문표시 303호), 305호(출입문표시 304호), 304호(출입문표시 305호), 303호(출입문표시 306호), 302호(출입문표시 307호), 301호(출입문표시 301호), 205호(출입문표시 202호), 204호(출입문표시 203호), 203호(출입문표시 204호), 202호(출입문표시 205호), 201호(출입문표시 201호)이며, 건출물현황도상의 호수를 기준으로 하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 1065-4 엘이즈지04 6층606호

1.2. 건물 정보

1.2. 1. 건물명

엘이즈G04

1.2. 2. 용도 (공부상/현황)

공부상 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택(도시형생활주택) 혼재, 현황 일부 주거용으로 이용 중

1.2. 3. 구조 및 규모

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

1.2. 4. 사용승인일

2022년 1월 26일

1.3. 토지 정보

1.3. 1. 면적 및 지분

토지면적: 492.00㎡ (약 148.85평)

토지 지분: 491.99999999999994㎡ (약 148.85평)

1.4. 매각 대상 면적

1.4. 1. 건물 면적 및 지분

건물면적: 722.56㎡ (약 218.59평)

건물 지분: 722.5599999999998㎡ (약 218.59평)

1.5. 감정가

5,073,000,000원

1.6. 경매 상세

1.6. 1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5094 (1)

1.6. 2. 경매 구분

부동산임의경매

1.6. 3. 채권자

부OOOOOOOOO

1.6. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (6층606호 외 31개호)

1.6. 5. 주요 특이사항

공동담보, 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 기존 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 부산지하철 2호선 및 3호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 북동하향 경사지대에 위치한 5필지 일단의 부정형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택(도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호구역)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 말소 기준 권리

을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-11 접수)

3.1. 2. 주요 등기 내용 요약

소유권 보존 (주식회사제이엘컴퍼니), 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사), 주택임차권 (조윤, 말소), 임의경매 (부산성의신용협동조합, 말소), 압류 (부산진세무서장, 말소), 압류 (남구(부산광역시, 말소)

3.1. 3. 전체 채권 총액

약 3,090,000,000원

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 임차인 현황 (대항력 없음)

* 김 : 보증금 100만원, 차임 65만원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 1억 100만원, 차임 8만원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-03-22, 배당 미상, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 7000만원, 차임 36만원, 전입 2022-11-21, 확정 2022-10-25, 배당 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-05-04, 배당 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-04-26, 배당 2025-05-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 1000만원, 차임 65만원, 전입 2023-02-09, 확정 2023-02-09, 배당 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 1억 3000만원, 차임 15만원, 전입 2022-03-30, 확정 2022-03-10, 배당 미상, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-14, 배당 미상, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 1억 500만원, 차임 8만원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-04, 배당 미상, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 1000만원, 차임 60만원, 전입 2024-01-19, 확정 2024-01-19, 배당 2025-04-28, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-26, 확정 2022-05-12, 배당 미상, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-22, 배당 미상, 대항력 없음.

* 엄 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 1억 2500만원, 차임 0원, 전입 2022-07-25, 확정 2022-07-26, 배당 미상, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-08, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 1억 1500만원, 차임 7만원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-07-14, 배당 2025-04-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100만원, 차임 65만원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1억 4000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-15, 배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100만원, 차임 65만원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 2000만원, 차임 55만원, 전입 2023-08-16, 확정 2024-05-14, 배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-31, 확정 미상, 배당 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-29, 배당 미상, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 1억 3000만원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-14, 배당 미상, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-04-25, 배당 미상, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2023-05-09, 확정 2022-05-09, 배당 미상, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-07-06, 확정 2022-06-16, 배당 2024-07-09, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-04-25, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 3000만원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-14, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-05-24, 확정 2022-04-25, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-22, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 1억 4000만원, 차임 0원, 전입 2022-06-07, 확정 2022-04-26, 배당 2026-02-03, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-09, 확정 미상, 배당 2025-11-05, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 7000만원, 차임 36만원, 전입 2022-11-21, 확정 2022-10-25, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-04-14, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 1000만원, 차임 8만원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-03-22, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-06-17, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 1500만원, 차임 7만원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-07-14, 배당 2025-10-13, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2023-05-09, 확정 2022-05-09, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-26, 확정 2022-05-12, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-04-08, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 500만원, 차임 8만원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-04, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-07-06, 확정 2022-06-16, 배당 2024-07-09, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2500만원, 차임 0원, 전입 2022-07-25, 확정 2022-07-26, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 공 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-20, 확정 2022-05-04, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 차 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-05-04, 확정 2022-04-08, 배당 미상, 대항력 없음.

* 추 : 보증금 1억 2000만원, 차임 8만원, 전입 2022-06-30, 확정 2022-06-17, 배당 미상, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상, 대항력 없음.

3.2. 2. 인수 보증금

0원 (모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 해변 관광지로 유명한 광안리 인근에 있으며, 부산지하철 2, 3호선 수영역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있어 임대 및 투자 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 편의 및 교육 시설

* 교통: 부산지하철 2, 3호선 수영역, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 쇼핑 및 편의시설: 인근에 다양한 상점, 식당, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있습니다.

* 교육시설: 수영초등학교, 부산동중학교, 부산여자상업고등학교, 동아대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 광안리 해변이 가까워 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 호수 표기 불일치

건축물 현황도상의 호수와 실제 출입문에 표시된 호수가 불일치하는 사항이 다수 존재합니다. (예: 공부상 606호이나 출입문 표시 602호) 이는 현장 방문 시 철저한 확인이 필요하며, 매수 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

5.2. 용도 혼재 및 현황 사용

건물 내에 업무시설(오피스텔)과 다세대주택(도시형생활주택)이 혼재되어 있으며, 공부상 업무시설인 일부 호실이 현황 주거용으로 사용되고 있습니다. 이는 건축법, 세법 등 관련 법규 적용 및 관리에 있어 복합적인 검토가 필요합니다.

5.3. 매각 호수 범위

본 물건은 건물 전체가 아닌, 6층 606호 외 31개 호수로 총 32개 호수가 매각 대상입니다. 따라서 건물 전체가 아닌 일부 호수에 대한 권리를 취득하게 되므로, 정확한 매각 대상 호수의 범위를 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 수영역 초역세권에 위치하며, 교통, 상권, 생활 편의시설이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 공부상의 호수와 실제 현황의 불일치, 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 복합 용도, 그리고 일부 호실의 현황 주거용 사용 등은 투자 결정 전 반드시 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 할 중요한 위험 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 수영역 도보 이용 가능.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업, 편의, 교육 시설 발달.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 다양한 활용 가능성: 오피스텔 및 주거용으로 활용 가능.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,073,000,000원입니다. 주변 시세 및 물건의 특이사항(호수 불일치, 용도 혼재 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 대비 약 70% ~ 80% 수준인 35억 5천만 원 ~ 40억 6천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.