나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경433 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 806-1 지음프라자 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '일광119안전센터' 동측 인근에 위치하며,
본건의 주위일대는 일광신도시 내의 아파트단지 및 단지내 상가, 근린상가, 상업나지, 공원
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물인 지음프라자 내 1층 112호로서
외 벽 : 판넬 마감,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 시창임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남동하향 완경사지대 내의 2필지 일단의 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하며, 북서측
으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-
03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호 2는 중로1류(폭 20m~25m)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경433 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 806-1, 지음프라자 1층 112호

건물 용도: 근린상가

감정가: 486,000,000원

토지 면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

건물 면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, '일광119안전센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 일광신도시 내 아파트 단지, 단지 내 상가, 일반 근린상가, 상업 나지, 공원 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

본건은 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로와 접해 있으며, 북서측으로는 약 10미터 내외의 보행자도로와도 접하고 있습니다.

토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 7일에 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑3, 말소), 근저당권(을1, 말소), 임의경매개시결정(갑4, 말소), 가압류(갑5, 말소) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 최준호 씨로, 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원에 2022년 8월 5일 전입(사업자) 및 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 6월 2일이며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 442,152,283원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 정보는 상세 자료 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

일광신도시는 인구 증가세가 뚜렷하며, 이에 따라 상업시설에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

본 물건이 소재한 '지음프라자'는 일광신도시 내 중심 상권에 위치한 7층 건물로, 총 36개의 호실을 갖추고 있습니다. [JSON, 3]

주변에는 아파트 단지 및 단지 내 상가, 근린상가 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

일광신도시 내에는 비스타동원2차와 일광역 옆 상권, 비스타동원1차와 일광자이푸르지오 2단지 옆 상권 등이 주요 상권으로 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 입주가 예정되어 있습니다.

특히, 일광역 주변 상권은 숙박 및 위락시설까지 허용 용도에 포함되어 있어 관광 수요 흡수에도 유리할 수 있습니다.

40대 남성층을 주 소비층으로 하며, 프랜차이즈 식당 및 할인마트 운영에 유리한 입지라는 분석도 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 '일광119안전센터'와 가까운 거리에 위치하여 공공 서비스 이용이 편리합니다.

일광신도시 자체적으로도 생활 편의시설이 확충되고 있으며, 주변 아파트 단지와의 연계를 통해 소비층 확보가 용이합니다.

일광해수욕장 및 관련 관광지(국립부산과학관, 국립수산과학관 등)가 인근에 위치하여 주말 및 휴가철 유동인구 증가가 예상됩니다.

지역 내 다양한 펜션 및 호텔 등 숙박 시설도 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

부산 기장군 내 명례일반산업단지 일대에 지하화된 소각장 및 폐기물 처리시설 조성 사업이 추진되고 있어, 지역 내 환경 관련 이슈 발생 가능성을 주시할 필요가 있습니다. 다만, 해당 사업지는 본 물건지(일광읍 삼성리)와 지리적으로 일정 부분 거리가 있어 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

건물의 정확한 현재 공실 여부 및 노후도, 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성 등에 대한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성장 잠재력이 높은 일광신도시 내 근린상가로서, 인구 유입 증가와 함께 상권이 활성화될 것으로 기대됩니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 임차인 부담이 없어 명도 및 권리 취득에 용이할 것으로 판단됩니다.

입지, 교통, 배후 수요 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있으나, 장기적인 상권 활성화 및 공실 위험 관리가 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

일광신도시의 지속적인 인구 증가 및 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

지역 주민을 기반으로 한 근린상가로서의 안정적인 임대 수익 기대.

우수한 교통 여건과 함께 일광해수욕장 등 관광 자원과의 인접성.

권리관계가 명확하여 안전한 물건 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 486,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금(0원) 및 제반 권리관계를 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 85%~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 현황(공실 여부, 임대료 수준 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

본 물건의 적정 입찰가는 약 413,100,000원 ~ 437,400,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.