나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5015 [1] 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '대연역'이 소재하는 바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1)~16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제2층 제201호
외 15개호로서,

외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1)~16): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 894-18, 이한팔라티움 주건축물제1동 2층201호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택-단지형)입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5015 (1)이며, 감정가는 299,000,000원입니다.

토지 면적은 21.22㎡(약 6.42평)이고, 건물 면적은 29.88㎡(약 9.05평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 양OOOOOOO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

건축물대장상 2021-2022년경 준공된 건물로, 총 5층 건물 내 2층에 위치하며, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부산공업고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 여건으로는 부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(부산공업고등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 양천신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권 금액은 5,840,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박영일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 경매 시점과 다소 이례적인 부분이 있어 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최민재)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2024-06-13

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 최민재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동은 부산 남구의 주요 주거 지역 중 하나로, 부산공업고등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 부산 지하철 2호선 대연역이 소재하여 교통이 편리하며, 다수의 시내버스 노선도 운행되고 있습니다.

근린생활시설이 풍부하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

전반적으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 대연역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식사, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 부산공업고등학교가 인근에 있으며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (인근 초·중·고등학교 추가 확인 필요)

주변 환경: 주거 지역으로서 조용하고 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이므로 법적 리스크는 적은 편입니다.

다만, 임차인 박영일의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 전입일자가 이례적이므로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대해 주의가 필요합니다. (제공 정보상 대항력은 없음)

건축물은 2021-2022년 신축으로 비교적 최신 건물이지만, 내부 마감재나 설비 등의 노후 정도에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 필수)

주변 환경 조사 결과, 현재 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

건축 연도가 비교적 최신(2021-2022년)이어서 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 적합할 것으로 보입니다.

다만, 임차인 박영일의 권리관계에 대한 명확한 확인과 함께, 내부 상태 및 관리 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021-2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리비 부담이 적습니다.

우수한 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 역세권으로 교통 편의성이 뛰어나며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

안전한 권리관계: 말소되는 권리만 존재하여 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다.

시세 차익 및 임대 수익 기대: 향후 지역 개발 및 수요에 따라 시세 상승 가능성이 있으며, 임대 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2020년식 17.9㎡(약 5.4평) 건물이 1.22억 원(평당 약 2,259만원)에 거래되었습니다. 본건은 29.88㎡(약 9.05평)이며 2021-2022년 신축으로, 건축 연도가 더 최신이고 면적이 더 넓다는 점을 감안할 때, 평당 단가는 유사하거나 더 높을 것으로 예상됩니다.

이를 토대로 추정 시세는 약 2.1억 원에서 2.4억 원 수준으로 판단됩니다.

감정가 2.99억 원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본 물건에 대한 보수적인 시각으로 최초 입찰가를 산정한다면, 예상 시세 범위 하단을 고려하여 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 선에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

첫 입찰 시에는 205,000,000원 을 보수적인 범위 내에서의 예상 입찰가로 제안합니다.

(본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 현황, 유찰 횟수 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.