나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5075 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 982-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '인지중학교' 북측 인근에 소재하는 토지로서, 부근은
소규모 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 일반주택지대로서 제반주위환경은
보통임.

교통상황

본건(1,3) 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 북하향의 완경사지대내 자체지반 평탄하게 택지조성한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3): 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 노폭 약3미터 내외의 막다른 도로에 접함.
기호(3): 북서측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 제2종일반주거지역(2022-12-15)(이전2005-120), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 타일 붙임 마감,

이용상태

단독주택(리모델링 공사중 중단됨, 공실임)으로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 리모델링 공사중 중단되어 대부분의 주택 설비가 현재 철거되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건 기호(2) 건물의 1,2층은 리모델링을 위한 공사가 진행중 장기간 중단된 상태인 것으로
조사되어 별도의 추가 공사 없이는 본래의 용도인 주택용도로 사용이 곤란한 것으로 사료되
니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 감정평가서에 의하면 본건 기호(2) 건물의 1, 2층은 리모델링을 위한 공사가 진행 중 장기간 중단된 상태인 것으로 조사되어 별도의 추가 공사 없이는 본래 용도인 주택용도로 사용이 곤란한 것으로 보인다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5075 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 982-51

용도: 단독주택

감정가: 390,741,280원

토지 면적: 91.00㎡ (약 27.5평)

건물 면적: 103.24㎡ (약 31.2평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 탁OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '인지중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 북하향의 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하며, 기호(3) 토지는 북서측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 골목길에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 30일 접수된 천세구 근저당 (을3, 260,000,000원)입니다.

상기 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 이태현(2021.04.20), 정화순(2022.04.21), 주식회사피에이디빌(2022.12.09)

* 근저당: 천세구 (2022.12.30, 260,000,000원), 천세구 (2023.11.29, 100,000,000원)

* 강제경매: 탁동주 (2025.03.13, 65,286,575원)

* 압류: 해운대구 (2026.04.07)

토지 등기부채권 총액: 360,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부에는 토지와 유사한 소유권 이전 및 강제경매, 압류 내역이 존재하며, 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다.

건물 등기부채권 총액: 0원

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 정보는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

(주의) 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 추후 점유자가 나타날 경우 대항력 유무 및 보증금 등에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다세대주택 위주로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다세대주택 실거래 사례 (2026년 3월):

* 전용면적 48.16㎡ (약 14.5평) 기준 25,000만원

* 전용면적 44.04㎡ (약 13.3평) 기준 20,000만원

* 전용면적 41.6㎡ (약 12.6평) 기준 40,000만원 (직거래)

본건은 단독주택으로, 토지 면적(91㎡) 및 건물 면적(103.24㎡)을 고려할 때, 제공된 다세대주택 시세와는 차이가 있습니다.

건축물대장상 본건 건물은 1989년 12월 9일 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(약 37년 경과)입니다.

감정가는 390,741,280원이지만, 현재 리모델링 공사 중단 상태임을 감안할 때, 실제 시장 가치는 추가적인 현장 조사를 통한 재평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 인지중학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 녹지 및 환경

반여동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 특별한 녹지나 공원에 대한 정보는 없습니다.

5.4. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 주변 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 상태의 건물

건물의 1, 2층이 리모델링 공사 중 장기간 중단된 상태로 조사되었습니다.

별도의 추가 공사 없이는 본래 용도인 주택으로 사용이 곤란하며, 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대관계 미상

임대차 관계가 불분명하여, 인수해야 할 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있을 경우, 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복사건 (특이사항)

'중복사건' 표기가 존재합니다. 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행 중이거나 예정될 수 있으며, 진행 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 상세 내역 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 및 도로 현황

토지가 막다른 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 3.9억원입니다.

주요 리스크 요인은 건물이 리모델링 공사 중단 상태로, 정상적인 주택 사용을 위해 상당한 추가 공사 비용이 필요하다는 점입니다.

토지 등기부상 총 채무액은 3.6억원으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임대차 관계가 불분명하여 잠재적 위험 요소가 존재하며, '중복사건' 표기에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 자체의 가치와 재건축/리모델링 가능성을 고려할 때, 위험 감수 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

91㎡의 단독주택 용지로서, 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가치가 높습니다.

8.2. 해운대구의 입지

부산의 핵심 지역 중 하나인 해운대구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

중단된 리모델링 공사를 완료하고 주택을 정상화시킬 경우, 현재 감정가 대비 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. 권리 인수 부담 완화

말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 고려

감정가: 390,741,280원

주변 다세대주택 시세는 2억원대에서 4억원대까지 형성되어 있으나, 본건과는 용도 및 상태가 상이합니다.

9.2. 리스크 및 추가 비용 산정

현재 건물의 리모델링 중단 상태를 고려할 때, 공사 완료까지 상당한 추가 비용(최소 수천만원 이상 예상)과 시간이 소요됩니다.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 제반 경비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.3. 권리 인수 및 채권 총액

토지 등기부상 총 채무액 3.6억원을 고려하면, 감정가 수준으로 입찰하기에는 부담이 있을 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가 산정

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 현재 상태 그대로의 가치와 향후 투입될 비용을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 대비 낮은 입찰가율을 적용하는 것이 합리적이며, 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 권장합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 시장 상황, 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.