나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4959 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-38 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4959 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-38 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경4959
• 주소: 부산광역시 기장군 장안읍 장안산단3로 47-23
• 용도: 근린시설

부산동부지원 경매7계 2025타경4959 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 장안산단3로 47-23 | 감정가: 791,733,600원 | 최저가: 387,949,400원 | 용도: 근린시설

1. 부산동부지원 2025타경4959 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4959 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 832-38

용도: 근린생활시설

감정가: 791,733,600원

토지면적: 419.20㎡ (약 126.79평)

건물면적: 370.84㎡ (약 112.18평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 감정평가 요약

토지감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '장안일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공장, 제조업소, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등에 해당됩니다.

- 제시목록 외의 물건: 제시외 건물 ㉠, ㉡은 종물 및 부합물로서 토지에 미치는 제한의 정도가 미미하여 토지 평가 시 구애됨이 없이 감정평가되었습니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

- 건물 구조 (일련번호 2): 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물 (사용승인일: 2023.03.27). 외벽은 판넬 마감, 창호는 샷시창호임. 폐문으로 내부 현장 조사 불가하여 내벽 및 바닥 조사가 이루어지지 못했으니 입찰 시 유의해야 합니다.

- 건물 구조 (일련번호 3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2023.03.27). 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호임. 폐문으로 내부 현장 조사 불가하여 내벽 및 바닥 조사가 이루어지지 못했으니 입찰 시 유의해야 합니다.

- 이용상태 (일련번호 2): 공부상 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이나, 현장 조사 시 폐문으로 내부 이용 상태 확인 불가.

- 이용상태 (일련번호 3): 공부상 근린생활시설(다중생활시설)로 이용 중이나, 현장 조사 시 폐문으로 내부 이용 상태 확인 불가.

- 설비내역 (일련번호 2 & 3): 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

- 부합물 및 종물: 제시외 건물 ㉠, ㉡은 종물 및 부합물로서 토지 평가 시 구애됨이 없이 감정평가되었습니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 '장안일반산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 산업단지 내에 자리하고 있어 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건 동측으로는 약 8미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 물류 이동에 무리가 없을 것으로 보입니다. 주변 환경은 공장, 제조업소 등이 주를 이루는 산업단지 특성상 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 중OOOOO입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경4959 (1)입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 동일 물건에 대한 경매 절차가 여러 건 진행 중일 가능성이 있습니다. 입찰 전 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 장안일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로서, 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가집니다. 제조업소, 공장 등이 밀집한 지역 특성상 관련 업종의 근로자들을 위한 식당, 카페, 편의점 등의 업종이 적합할 수 있습니다. 해당 지역은 과거 산업단지 조성 시 소음, 악취 등의 환경 문제로 지역 주민들의 민원이 있었던 사례가 있습니다. 하지만 현재는 산업단지 조성 및 운영이 안정화된 상태로 보이며, 산업 배후 수요를 기반으로 한 상권으로 분석됩니다.

1.6. 생활정보

물건의 공부상 용도는 근린생활시설로, 목록 2는 제조업소, 목록 3은 다중생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 두 건물 모두 2023년 3월 27일 사용승인을 받아 비교적 신축에 가까운 건물입니다. 하지만 현장 조사 시 두 건물 모두 폐문으로 인해 내부 이용 상태 및 마감재 등의 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하거나, 관련 정보를 추가로 파악해야 합니다. 임대 관계 또한 미상으로 파악되어, 현재 임차인이 있는지 여부와 보증금, 월세 등도 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 감정평가서상 '폐문부재로 내부 현장조사 불가'로 명시되어 있어, 건물 내부 상태(마감, 설비 등)를 직접 확인하지 못했다는 점입니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

둘째, '임대관계 미상'으로, 현재 해당 물건에 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수되는 임차권이 있을 경우 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.

셋째, '중복사건'이라는 표기는 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행 중일 수 있음을 의미합니다. 이는 경쟁이 치열해지거나, 낙찰 후 복잡한 절차를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

넷째, 산업단지 내 위치로 인해 주변 환경이 공업 지대 특성을 가지며, 쾌적성 측면에서 단점이 될 수 있습니다. 또한, 과거 장안산업단지 조성 과정에서 주민들의 소음, 악취 등 환경 문제에 대한 민원이 제기된 바 있습니다. 최근에는 명례산업단지 내 소각장 건립 계획 등으로 인해 주민들의 반발이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 사회와의 관계 및 개발 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

다섯째, 토지이용계획상 준주거지역, 일반산업단지, 지원시설구역 등이 혼재되어 있어 향후 용도 변경이나 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 장안읍 장안일반산업단지 내에 위치한 근린생활시설로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 산업단지라는 입지적 특성상 관련 종사자들을 대상으로 한 영업 시설로서의 잠재력이 기대됩니다. 그러나 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상, 중복 사건이라는 점은 낙찰 후 해결해야 할 과제입니다. 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 권리 관계를 정확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- 장안일반산업단지 내 위치: 산업단지 내 관련 업종 종사자들을 대상으로 하는 사업체로서의 수요 기대.

- 비교적 신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성 높음.

- 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

- 제시외 건물 포함: 감정평가 시 반영되었으므로 활용 가치 고려.

법원 정보

부산동부지원 경매7계