나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5031 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1440-41 센텀펠리시아 3층에이301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5031 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1440-41 센텀펠리시아 3층에이301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경5031
• 주소: 부산광역시 해운대구 선수촌로 57-22 센텀펠리시아, 3층에이301호
• 용도: 오피스텔

부산동부지원 경매7계 2025타경5031 | 소재지: 부산광역시 해운대구 선수촌로 57-22 센텀펠리시아, 3층에이301호 | 감정가: 199,000,000원 | 최저가: 139,300,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산동부지원 2025타경5031 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5031 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1440-41 센텀펠리시아 3층 에이301호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

토지지분: 17.8449㎡ (약 5.40평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9777㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 감정평가서 상 주거용 오피스텔로 명시됨.

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산중학교' 북서측 인근에 위치한 센텀펠리시아 3층 에이301호입니다. 주변은 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근 선수촌로에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 15층/지하 1층 건물 중 3층 에이301호입니다. 2018년 1월 8일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일, 벽지 등으로 마감되었으며, 바닥은 타일, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 개별난방, 위생·급배수, 소화, 화재탐지·경보 설비가 되어 있으며, 승강기 및 주차장도 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 접한 등고평탄한 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 11미터 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 소로1류(폭 10~12m), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역(33m 이하), 상대보호구역, 절대보호구역(장산중학교)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 특이사항 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 반여동, 장산중학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

* 매각물건명세서 상 '지분 매각'으로, 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 이 점은 명확히 인지해야 합니다.

* '대항력 있는 임차인'이 존재하여, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 변제 순서 등을 면밀히 분석해야 합니다. 해당 임차인의 명도 가능성 및 추가 부담 발생 여부를 권리분석 시 최우선으로 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 형성된 지역에 위치합니다.

* 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설은 오피스텔의 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

* 다만, 상업시설로서의 직접적인 가치보다는 주거용 오피스텔로서의 잠재력이 더 클 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 학교(장산중학교), 상가 등이 있어 생활 편의성은 보통 이상입니다.

* 건물 편의: 개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 장산중학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수하거나 추가적인 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 지연을 야기할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 현황이 명확하지 않아, 인수할 임대차 관계가 있을 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 주변 검색 결과, 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 '혐오시설'로 간주될 만한 시설은 인접하여 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건 센텀펠리시아 오피스텔은 비교적 신축(2018년)된 건물로, 입지와 생활 편의성은 무난한 편입니다. 그러나 '지분 매각'과 '대항력 있는 임차인'이라는 중대한 권리 분석상의 난관이 존재합니다. 이러한 권리 관계를 명확히 이해하고, 추가적인 부담 가능성을 충분히 인지한 상태에서 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 신축 건물로 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주거지로서의 기본적인 요건은 갖추고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 권리 분석의 복잡성으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 이는 모든 리스크를 감수한 전제 하에)

법원 정보

부산동부지원 경매7계