나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4929 [1] 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 2층 201호외 12개호로서,
(사용승인일:2018.04.11)
외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

일련번호(1~12) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.
일련번호(13) : 업무시설(오피스텔)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재팀지설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 139-12 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)
민락동 139-33 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-18)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 139-12번지 센티움시티6차 2층 201호에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물로, 2018년 4월 11일에 사용승인을 받았습니다.

건축물대장상 용도는 공동주택 및 업무시설이며, 공부상으로는 다세대주택(도시형생활주택)으로 기재되어 있습니다.

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1.2. 면적 및 용도

본 경매 물건의 토지 면적은 12.12㎡(약 3.67평)이며, 건물 면적은 17.83㎡(약 5.40평)입니다.

용도는 도시형생활주택으로 분류됩니다.

2.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 144,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 자갈치신용협동조합입니다.

2.

1.4. 특이사항

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민안초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 '수영역'과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

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3.1. 등기부현황

본 건물의 등기부등본상 소유권 보존 등기는 2018년 4월 20일 원경화 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2018년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 996,000,000원)이며, 이는 말소될 예정입니다.

이 외 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 강제경매 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 1,056,000,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황 및 권리관계

임차인으로 주택도시보증공사(최진원)가 확인되었으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 12월 7일, 확정일자 2020년 11월 16일입니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

또한, 권리분석 상 임차인 최진원의 보증금은 0원으로 표기된 부분도 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 이보다 늦게 등기된 주택임차권(을2), 임의경매(갑4), 강제경매(갑5) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 민락동은 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 부산광역시의 주요 생활권 중 하나입니다.

2.

4.2. 주변 상업 시설

건물 자체 내 또는 인근에 근린생활시설이 위치할 것으로 추정되며, 수영역 주변으로 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

2. 생활정보

2.

5.1. 교육 시설

본 건 북서측 인근에 민안초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.

5.2. 편의 시설

수영역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 진행 과정에서 변동이 생기거나 추가적인 복잡성이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

2.

6.2. 현황 조사 제약

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못한 부분이 있습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

2.

6.3. 기타 불확실성

임대관계가 미상으로 조사되었으며, 내부 마감재 등에 대한 정보도 이해관계인 부재로 조사하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

2. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공) 건물 내 소형 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리분석 상 인수할 권리나 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다. 다만, 유사 물건의 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 내부 확인 제약 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

2. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 상품성이 양호함.

* 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라 이용이 용이함.

* 소형 평형으로 1인 가구 등 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없고 인수 보증금 0원으로 권리관계가 명확함.

2. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대/연립주택의 면적별 매매가는 ㎡당 약 213만원에서 496만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 17.83㎡에 대해 144,000,000원(㎡당 약 808만원)으로, 유사 비교 물건의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 신축 건물이라는 점과 소형 평형의 높은 ㎡당 가격 특성이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 비교 물건과의 가격 차이가 상당하므로, 투자 결정 시 면밀한 추가 시세 조사가 필요합니다.

2.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 144,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 본 건의 소형 평형임을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 advisable합니다.

권리 관계 상 인수할 부담이 없고 건물 연식이 상대적으로 최신임을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 고려한 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

단, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통한 내부 상태 확인 및 최근 실거래가, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.