나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4972 [1] 부산광역시 수영구 광안동 50-1 수영역디온플레이스어반 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 ""부산수영동우체국"" 남동측 인근에 소재하는 수영역디온플레이스어반 제11층 제1103호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2,3호선 수영역 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 11층 1103호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 복합판넬, 일부 전돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 30m 내외의 도로, 북동측으로 폭 약 15m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

50-1 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 125m, 최고높이 160m))<건축법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>
50-12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 125m, 최고높이 160m))<건축법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>
50-24 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 125m, 최고높이 160m))<건축법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4972 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 50-1 수영역디온플레이스어반 11층1103호

용도: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.474㎡ (약 1.05평)

건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

건물지분: 21.288㎡ (약 6.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 수영동 "부산수영동우체국" 남동측 인근에 소재하는 수영역디온플레이스어반 제11층 제1103호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 수영역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다. 수영역은 더블 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 단지 주변에 신세계백화점, 롯데백화점, CGV, 코스트코, 팔도시장 등 생활 밀착형 인프라가 풍부합니다. 또한 광안리 해수욕장과 수영강변도 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 과거 부산 지역의 하수처리장 등이 영화 촬영 명소로 활용된 사례가 있으나, 본 물건과 직접적인 관련은 없어 보입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태은

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-24

확정일자: 2021-12-10

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 압류 (수영세무서장, 2022-10-04)

* 등기부채권 총액: 186,115,650원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 1번 임차권 등기 (임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2021.12.24, 확정일자 2021.12.10)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역: 부산광역시 수영구 광안동

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재된 지역입니다. 수영역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 1인 가구 및 직장인 수요가 풍부한 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 18층 건물 내 11층 1103호입니다.

* 이용상태: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생·급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차의 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 감정가가 137,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높으며, 상당 금액의 잔액 인수 리스크가 존재합니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 상태 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 명도 과정이나 행정적 문제 발생 시 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2, 3호선 환승역인 수영역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 주변 생활 편의시설 또한 풍부하여 주거 및 투자 가치가 높은 지역에 해당합니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금(140,000,000원)이 감정가(137,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이로 인해 경매 낙찰 후 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 상당한 부담이 예상됩니다. 따라서 본 물건은 높은 리스크를 감수하고 투자 수익을 추구할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 3호선 수영역)의 탁월한 교통 입지.

* 주변 풍부한 생활 인프라와 편리한 주거 환경.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 20.4㎡)의 '수영역 디온플레이스 어반' 오피스텔은 2025년 6월 23일 122,000,000원에 거래되었고, 2025년 6월 20일에는 130,790,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 137,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 감정가가 임차 보증금보다 낮다는 점은 이러한 인수 위험을 더욱 부각시킵니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 거래 사례와 인수 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 80.3% ~ 87.6% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.