나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경413 [1] 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경413 [1] 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 11층1101호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경413
• 주소: 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 11층1101호
• 감정가: 239,000,000원
• 최저가: 167,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

부산동부지원 경매5계 2025타경413 | 소재지: 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 11층1101호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 167,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (부산동부지원 2025타경413 (1) 경동아파트)

1.1. 사건 개요

사건번호는 부산동부지원 2025타경413 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본건은 부동산임의경매로 진행되며, 감정가는 239,000,000원입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 소재지 및 면적 현황

소재지는 부산광역시 남구 용호동 519-5 경동아파트 105동 11층 1101호입니다.

건물 전용면적은 99.49㎡ (약 30.09평)이며, 공급면적(분양면적)은 구 40평형 내외로 추정됩니다. 토지면적은 38.04㎡ (약 11.51평)의 대지권입니다. 건물 및 토지 모두 제시외면적은 0.00㎡입니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 학교, 임야 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 사다리유사형의 서하향 경사지대 내에 위치하며, 단지 내 가로망 정비 상태는 양호합니다. 용산초등학교와 용호중학교 상대보호구역에 해당하여 우수한 교육환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 11층에 위치하며, 외벽은 몰탈위페인팅마감, 내벽은 벽지마감 등으로 이루어져 있습니다. 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 이용상태는 공동주택(아파트)입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 준공업지역 등이 혼재되어 있으며, 특히 도시관리계획 입안 중(부산광역시 공고 제2024-2934호)인 '제2종전용주거지역' 지정 변경 가능성이 있어 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 20m, 최고높이 24m)에 해당합니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 최고의 입지

본건은 초등학교 인근에 위치하여 등하교가 편리하고, 주변에 임야가 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 고층(11층)에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

3.2. 생활 편의시설 및 상권

인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 주변 검색 결과상 특별히 주목할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3.3. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 권리 분석 및 특이 사항

4.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 권리분석상 소유자 및 채무자가 다르므로 관련 채무 관계를 확인할 필요가 있습니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부확인이 곤란했습니다. 따라서 경매 진행 및 입찰 시 내부 이용상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

* **내부 확인의 어려움:** 폐문으로 인해 내부 시설 상태(수리 필요성, 명도 난이도 등)를 알 수 없으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 감안해야 합니다.

* **건물 노후도:** 1992년 준공된 아파트로 추정되어 건물 자체의 노후화에 따른 리모델링 또는 수선 비용 발생 가능성이 있습니다.

* **경사 지대:** 토지의 형상이 서하향 경사지대로서 단지 내 이동 편의성이나 지반 조건에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* **도시계획 변경 리스크:** 현재 도시관리계획 입안 중인 '제2종전용주거지역' 변경 여부가 향후 재산권 및 재개발 잠재력에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

부산 남구 용호동 경동아파트는 용산초등학교 인근의 양호한 교육 환경과 비교적 편리한 교통 여건을 갖춘 실수요자 중심의 아파트입니다. 특히 고층에 위치하여 주거 쾌적성이 높습니다. 감정가 2억 3,900만 원은 현 시세를 반영한 가격으로 판단되며, 현재 도시계획 변경이 입안 중에 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 다만, 내부 확인 불가(폐문)에 따른 명도 및 내부 수리 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **학군 수요:** 용산초등학교, 용호중학교 인근의 우수한 학군 수요를 바탕으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* **미래 가치:** 도시관리계획 입안(제2종전용주거지역)에 따른 장기적인 재개발/재건축 가능성 및 용도 변경의 수혜 가능성이 존재합니다.

* **경쟁력 있는 가격:** 구 40평형 내외의 면적에 감정가 2억 3,900만 원으로 시작하여 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계