나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5003 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1685 센텀우성스마트시티뷰 106동 25층2503호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5003 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1685 센텀우성스마트시티뷰 106동 25층2503호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2025타경5003 | 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1685 센텀우성스마트시티뷰 106동 25층2503호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 171,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5003 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1685 센텀우성스마트시티뷰 106동 25층 2503호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 심OO

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물 전용면적: 69.28㎡ (약 20.96평)

토지 대지권: 20.89㎡ (약 6.32평)

건물 규모: 철근콘크리트구조, 28층 건물 중 25층 (사용승인일: 2020.02.14.)

참고: 본 오피스텔은 실사용 면적인 전용면적(69.28㎡)을 기준으로 평가되었으며, 공급면적은 별도로 확인이 필요합니다.

2. 물건 세부 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 본건은 해운대구 반여동에 소재하며, 인지중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.

개발 호재: 인근에 국내 최대 규모의 제2센텀 산업단지가 약 8분 거리에 위치하고, 단지 앞에 센텀수영교(가칭) 신설이 예정되어 있어 향후 직주근접 및 교통 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

자연 환경: 오봉산의 자연을 누릴 수 있고, 센텀시티에서 이어진 수영강변 산책로를 이용할 수 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주거 편의: 홈플러스, TOP마트, 반여상가시장 등의 대형 및 전통시장 상권과 은행이 밀집된 생활 중심지에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 환경: 단지 1km 이내에 인지초등학교, 위봉초등학교, 인지중학교, 반여고등학교 등 초, 중, 고등학교가 모두 갖춰져 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

단지 특징: 오피스텔이나 아파트와 유사한 평면 설계(69타입)로 실거주에 적합하며, 단지 내 게스트하우스, 피트니스, 골프연습장, 사우나, 키즈클럽 등 고품격 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다.

2.3. 물건 현황 및 구조

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용 상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 이용 시 오피스텔의 취득세 감면 혜택 여부 및 양도소득세 산정 시 주택 수 포함 여부를 신중히 검토해야 합니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 혐오 시설 및 잠재적 리스크

혐오 시설: 주변 검색 결과, 직접적인 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다.

토지이용제한: 토지이용계획 상 '제2종일반주거지역', '준공업지역'에 위치하며, '상대보호구역' 및 '침수위험지구'에 해당되므로, 향후 개발 및 안전 측면에서 해당 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

공부와의 차이: 없으므로, 매각에 따른 추가적인 법적 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 관계인

경매 종류: 부동산강제경매로, 채권자의 금전 채권을 회수하기 위해 진행되는 경매입니다.

채무 관계: 소유자 및 채무자가 동일인(심OO)으로, 단순 채무 관계로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

임대 관계: 미상으로 조사되어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 현황조사서 및 임차인 분석이 필수적입니다.

명도 리스크: 현황조사서상 임차관계가 미상일 경우, 명도(인도명령 및 강제집행)에 대한 예측이 불가능하므로, 낙찰 후 점유자 확인 및 명도 협상에 대한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

용도 문제: 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 사용되고 있으므로, 주거용으로 인정받을 경우 1세대 1주택 비과세 요건 충족에 영향을 줄 수 있습니다. 투자 목적에 따라 세무적인 검토가 반드시 필요합니다.

입찰 경쟁: 2020년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 주거 환경이 우수하여 실수요자의 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축의 주거용 오피스텔로, 전용면적 69.28㎡의 넉넉한 공간을 갖추고 있어 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 센텀 2지구 개발 호재와 우수한 학군 및 생활 편의시설을 도보권에 두고 있어 향후 가치 상승의 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다. 권리분석상 단순 강제경매 사건으로 보이나, 임대차 현황이 미상이므로 입찰 전 명도 리스크에 대한 사전 대비가 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

투자 포인트 1 (개발 호재): 제2센텀 첨단산업단지 조성 및 신설 예정 교량(센텀수영교, 가칭) 등 지역 개발 호재의 직접적인 수혜지로, 중장기적인 지가 상승 및 매매가 상승 여력이 충분합니다.

투자 포인트 2 (실거주 선호): 신축급 단지, 아파트형 평면(69㎡), 고급 커뮤니티 시설 등 주거 편의성이 높아 실수요층에게 높은 선호도를 가질 것입니다.

투자 포인트 3 (감정가): 감정가 2억 4,500만원은 주변 시세 및 개발 호재를 고려했을 때, 적절한 금액으로 판단되나, 경매를 통한 저가 매수의 기회는 충분합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계